Девелопмент коммерческой недвижимости — сложный многоступенчатый процесс, затрагивающий большое количество участников и включающий целый ряд факторов, влияющих на экономику проекта. Одни очевидны (например, высокая стоимость денег), другие кажутся менее значимыми, но в совокупности могут сильно влиять на маржинальность застройщика. Разбираемся, как растут отдельные статьи затрат на строительство складов и офисов — самых востребованных со стороны девелоперов на сегодняшний день, что будет с динамикой себестоимости в будущем и как это соотносится с ценами аренды и продажи помещений.

СКЛАДЫ: НУЖНО БОЛЬШЕ БЕТОНА И МЕТАЛЛА

По данным IBC Real Estate, себестоимость строительства составляет в среднем 70 тыс. рублей за кв. м, увеличившись с 2022 года примерно на 75%. В эту сумму включены затраты на основной конструктив, инженерные системы, услуги по проектированию и управлению строительством, но не входят оплата ВРИ и аренда земельного участка.

Андрей Свирин, руководитель по реализации коммерческой и индустриальной недвижимости «АФИ Девелопмент», оценивает долю земли в 11% от общей стоимости проекта, еще 5% приходится на управление строительством и около 3% — на проектирование. Никита Иванов, генеральный директор ООО «АктивБау», говорит, что услуги генподрядчика могут составлять около 10% от общей себестоимости, а проектировщика — примерно 2%. Если суммировать данные компаний, то стоимость вместе с участком и услугами генподрядчика доходит до 80 тыс. рублей за кв. м, а распределение получается примерно следующим:

Эксперты оценивают средний рост стоимости строительных материалов в среднем в 10–15% в год. Если считать средние значения за пять лет, то пропорционально выросли и зарплаты линейного персонала, инженеров, услуги проектировщиков. Но разные пункты в этой ретроспективе росли по-разному. 

В холдинге ЦЕМРОС (бывший «Евроцемент») отмечают, что себестоимость производства цемента растет по 10–15% в год в основном за счет индексации тарифов на грузоперевозки, стоимость которых может составлять до 40% в конечной цене продукта. В 2025 году тарифы на железнодорожные перевозки строительных грузов повышались дважды — сначала примерно на 5% за счет изменения понижающего коэффициента, затем еще на 10% был повышен тариф на порожний пробег вагонов; кроме того, было прекращено применение отдельных понижающих коэффициентов. В 2026 году Правительство РФ перенесло индексацию на более раннюю дату, теперь тарифы на грузовые перевозки увеличатся на 8,5% уже 1 октября. Аналогично растет стоимость услуг автоперевозчиков.

Влияют на стоимость цемента, кроме того, кредитная нагрузка (предприятия кредитовались по «плавающей» ставке, то есть привязаны к уровню «ключа»), рост заработных плат, индексация тарифов на воду и электроэнергию. 10–15% себестоимости составляют затраты на проведение ремонтов технологического оборудования цементных производств, а это включает закупку дорогостоящего импортного технологического оборудования. 

В свою очередь, металлопрокат, доля которого в себестоимости металлоконструкций доходит до 60%, в 2025 году демонстрировал снижение цен. Зато в 2026 году отмечается рост на основные позиции проката, сообщает Евгений Коннов, коммерческий директор ГК «Северсталь Стальные Решения». По его словам, этот рынок высококонкурентен и включает более 1 тыс. производителей и поставщиков, что сдерживает цены на металлоконструкции. 

Рост стоимости, однако, уже заметен на рынке. Никита Иванов уточняет, что тенденция наблюдается с середины второго квартала: по отдельным закупочным позициям и отдельным поставщикам, прежде всего арматуре, стоимость коммерческих предложений в пиковые моменты была до 70% выше показателей начала года.

Общие тенденции и внешние вызовы рынка складской недвижимости говорят о том, что конструктив новых объектов может измениться. Например, высокой популярностью будут пользоваться быстровозводимые небольшие объекты, которые позволят ритейлерам и дистрибьюторам не хранить весь товар в крупных логопарках, а больше распределять по разным локациям, минимизируя риски потери всех запасов сразу. Такие объекты строятся из металлоконструкций практически целиком. С другой стороны, крупные проекты могут пойти по пути усиления конструктива — строительства бетонной кровли, усиления колонн, что, по словам Евгения Бумагина, члена совета директоров, руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBCReal Estate, увеличит стоимость строительства примерно на 30%, зато поможет избежать критического урона при атаках БПЛА. В этом случае вырастет спрос уже на цемент.

Эксперты отмечают, что в последние годы сильно выросли цены на услуги проектировщиков и генподрядчиков. Однако связано это не только с общей инфляцией и кадровым дефицитом, но и с усложнением самих объектов. Теперь проектированию и архитектуре склада уделяется гораздо больше внимания, чем было пять лет назад. «Сегодня нужно учитывать не только требования экспертизы, но и пожарную безопасность, автоматизацию, электроснабжение, температурные режимы, стоимость материалов и дальнейшую эксплуатацию здания», — перечисляет Александр Бутримов, генеральный директор проектного бюро «Стандарт». Кроме того, сейчас наблюдается тренд на строительство многоэтажных складов в черте города. Такие проекты в разы сложнее и дороже по себестоимости, чем классические «коробки».

Если говорить о прогнозах, то эксперты ожидают в среднем такой же динамики по себестоимости, как в последние пять лет: удорожание на 10–15% за год. В разные периоды одни статьи расходов растут больше, другие меньше, но рост итоговой сметы приходит примерно к одному знаменателю. Таким образом, в 2028 году себестоимость строительства склада с учетом земли и налогов может перешагнуть рубеж в 100 тыс. рублей за кв. м.

ОКУПАЕМОСТЬ СКЛАДОВ: СПРОС ВОТ-ВОТ БУДЕТ, НО РАДОВАТЬСЯ РАНО

Сейчас средняя ставка аренды складских объектов оценивается в 9,5–10 тыс. рублей за кв. м в год без операционных расходов и НДС. Цена продажи — около 90–100 тыс. рублей за кв. м. Себестоимость классического складского объекта площадью 100 тыс. кв. м обойдется собственнику примерно в 8 млрд рублей, а приносить доход он может до 1 млрд рублей в год при полной загрузке. Но при этом не менее 2–2,5 млрд составят кредитные средства, что при нынешних ставках означает работу в течение трех лет только на возврат денег банку.

Учитывая ожидаемое снижение ключевой ставки, спрос через год может выйти на более высокий уровень, но пока сложно ожидать 100% загрузки новых объектов с учетом вакантности в существующих складах на уровне 6–7% и большого количества нового предложения (около 2 млн кв. м прогнозируемого ввода до конца года только в Московском регионе). На недавнем пресс-завтраке IBCReal Estate  упоминалось, что сейчас заморожено строительство около 700 тыс. кв. м складов, а некоторые собственники уже соглашаются и на ставки примерно 8 тыс. рублей за кв. м. 

Экономика спекулятивных проектов, заявленных к вводу до конца года, будет совсем не такой, на которую надеялись девелоперы в изначальных расчетах: арендного дохода в первый год эксплуатации может даже не хватить на обслуживание кредита. 

Впрочем, потенциал для роста спроса есть. Во-первых, ключевая ставка постепенно снижается, а крупные продуктовые ритейлеры и маркетплейсы не могут вечно откладывать свои планы по развитию. Во-вторых, спрос поддержит дробление селлерами товарных остатков, для чего им могут понадобиться небольшие складские блоки или услуги логистических операторов. На этом фоне расширить свои площади могут и сами специализированные игроки — 3PLи фулфилмент. В-третьих, пострадавшим маркетплейсам нужно возмещать потерянные площади за счет аренды действующих складов, что может сдержать рост вакантности. Но все эти предпосылки пока являются скорее гипотезами и при реализации все равно не приведут к дефициту, а как следствие — ощутимому росту средних ставок и снижению вакантности. Так что планировать новое строительство складов можно, но очень аккуратно и с прицелом на ввод в 2028 году.

ОФИСЫ: МОЖНО ТАКОЙ ЖЕ, НО С ПЕРЛАМУТРОВЫМИ ПУГОВИЦАМИ?

С себестоимостью офисных объектов все несколько сложнее, чем с классическими складами. В последних площадь застройки практически на 100% является и сдаваемой, тогда как в офисах поэтажная площадь включает в себя множество неарендопригодных зон. В итоге, по оценкам IBC Real Estate, себестоимость строительства составляет 215 тыс. рублей за кв. м, а по данным Stone — 380 тыс. за кв. м. В первом случае имеется в виду цена на «квадрат» общей площади, а во втором — полезной. И это цифры без учета расходов на маркетинг, приобретение земельного участка и сопутствующую налоговую нагрузку. Совокупные же затраты Марина Грицкова, руководитель аналитического центра Stone, оценивает примерно в 450 тыс. рублей за кв. м для класса А в среднем и от 500 тыс. рублей для офисного небоскреба (это связано с повышенными требованиями к инженерно-техническим и архитектурным решениям высотных зданий).

Кроме того, сильно отличается и структура затрат. Если в складах основной конструктив является главной статьей расходов, то в офисах первое место занимают внутренние инженерные сети, а на монолит приходится только около 16% — почти столько же, сколько на фасад.

Больше всего выросла стоимость фасадов. Только за последний год она увеличилась на 30%, а за два последних года суммарно — на 50%. Проектирование, по данным IBC Real Estate  увеличило стоимость на 100% за год, достигнув отметки 5% в общих расходах. Эта динамика является в первую очередь следствием требований города к архитектурному облику проектов. Материалы тоже подорожали, но здесь рост цен как раз укладывается в общую динамику — монолит и внутренняя отделка мест общего пользования (МОП) растут в цене в среднем по 10–15% в год. В Stoneотмечают, что девелоперский цикл в офисных проектах долгий (около 3,5 лет), поэтому системные девелоперы около 5% закладывают на непредвиденные расходы, например на рост стоимости материалов в процессе строительства.

В контексте офисов главную роль сейчас играет отделка помещений: при повышенных объемах ввода большая часть объектов реализуется в мелкую нарезку без отделки и на продажу, тогда как покупатели и арендаторы небольших блоков не хотят самостоятельно заниматься фит-аутом, предпочитая помещения под ключ. В связи с этим многие девелоперы ищут возможности выполнять базовую отделку помещений за счет собственных специалистов или привлекая специализированные компании. 

Стоимость отделки сейчас в среднем составляет 150 тыс. рублей за кв. м. Александр Алейников, управляющий партнёр, коммерческий директор Pridex, сообщает, что в целом услуги фит-аута растут в цене на 15–20% в год, а по структуре стоимость работы занимает 40%, материалы и оборудование — 60% (из них более половины стоимости приходится на инженерные сети). В динамике статей расходов здесь произошли изменения за последние пять лет. «Если в 2022–2023 годах наибольшее влияние на стоимость офисной отделки оказывали логистика, валютные колебания, ажиотажный спрос и др., то в последние три года на первый план вышли такие факторы, как рост затрат на ФОТ, увеличение налоговой нагрузки и высокая ключевая ставка», — продолжает г-н Алейников. В Pridex ожидают, что такая динамика роста стоимости сохранится и на ближайшие годы.

ОКУПАЕМОСТЬ ОФИСОВ: НЕ «СЭКОНОМИЛИ», А ПРЕДЛОЖИЛИ «НОВЫЙ ЛОФТ»

Если посчитать общие затраты на реализацию офисного проекта средней площади (70 тыс. кв. м, 55 тыс. кв. м полезной площади), то получается себестоимость около 25 млрд рублей и кредитное плечо примерно 7,5 млрд. Базовая отделка офисов потребует еще около 8 млрд рублей. Без учета кредитной нагрузки себестоимость такого офиса составит уже 600 тыс. рублей за кв. м полезной площади.

Марина Грицкова приводит следующие цифры по средним ценам экспонирования объектов: класс А внутри МКАД на первичном рынке продается по 576 тыс. рублей за кв. м, а в наиболее востребованных деловых локациях показатель достиг 709 тыс. кв. м (по данным на август 2026 года). В аренду офисы без отделки предлагаются в диапазоне 45–55 тыс. рублей за кв. м в год с НДС, в то время как арендная ставка на офисы класса А с ремонтом начинается от 60 тыс. рублей за кв. м с НДС. При этом в IBC RealEstate  уточняют, что сейчас дисконты по отношению к запрашиваемой цене могут составлять до 30%.

Таким образом, девелоперу нужно строить в востребованных деловых районах («Москва-Сити», Белорусская) или идти на дополнительные затраты, чтобы выиграть конкуренцию в условиях растущего ввода. Рост предложения офисов с отделкой выглядит неизбежным, поскольку у малых компаний, которые интересуются офисами на 50–200 кв. м, нет средств и желания самостоятельно этим заниматься. Девелоперы, которые смогут реализовать все это раньше других, будут в выигрыше. Но будет сложно: изначально отделка в бюджеты не закладывалась. В результате, вероятно, произойдет расслоение рынка по ставкам аренды и ценам продажи: проектов с отделкой станет больше, а средняя цена в них будет около 800 тыс. рублей (70–80 тыс. рублей за кв. м в аренду), но многие игроки останутся в текущем формате и ценах — «новый лофт» для тех, кто накопил на офис, но еще не заработал на его отделку.

СЕБЕСТОИМОСТЬ РАСТЁТ, НО ЭТО МЕНЬШЕЕ ИЗ ЗОЛ

Производители отмечают снижение спроса на продукцию со стороны строительного сектора, в основном из-за стагнации в строительстве жилья. Коммерческая недвижимость, напротив, идет на рекорды по новому вводу, но все же не требует столько материала, как целые кварталы жилищных девелоперов.

В «Цемрос» отмечают в первую очередь рост сектора B2C — домохозяйства стали чаще и больше заказывать цемента для обустройства загородных участков и ремонта квартир. Для сдерживания стоимости продукции и сохранения собственной маржинальности в этих условиях предпринимаются определенные шаги — концентрация выпуска на площадках с максимальной рентабельностью и перебалансировка мощностей, включая консервацию наименее эффективных линий. По словам представителей производителя, средняя загрузка мощностей по году составляет 60–70%, но отличается резкой сезонностью: летом загрузка может в 3–4 раза превосходить показатели января-февраля. В условиях сниженного спроса и в преддверии зимнего сезона консервация выглядит оптимальным решением.

В ГК «Северсталь Стальные Решения» видят предпосылки для большего использования стали в строительстве за счет того, что металлоконструкции по-прежнему обходятся дешевле альтернативных решений. «Это прямой путь к снижению себестоимости проекта за счет ускорения стройки и ключевое преимущество стального каркаса перед альтернативными технологиями. И мы все чаще отмечаем, что клиенты просят нас пересчитать уже готовые проекты на металлокаркас», — говорит Евгений Коннов.

Но как бы ни старались производители сдерживать цены, инфляционное давление сохраняется, ключевая ставка снижается медленно, а транспортные расходы и долги бизнесов растут. Как показали последние годы, рынок может пережить даже резкий рост себестоимости. Если же прогнозы экспертов оправдаются и себестоимость продолжит расти в среднем по 10–15% в год, то это не критично, в отличие от «дорогих» заемных средств и низкого относительно предыдущих лет спроса. 

По прогнозам консультантов, спрос на офисы может составить около 1 млн кв. м в 2026 году при новом вводе на уровне 1,5 млн кв. м, а спрос на склады достигнет 1,7 млн кв. м при вводе 3 млн кв. м. То есть основной риск для девелоперов — в слабой востребованности объектов, что при большой кредитной нагрузке может привести к дефолту по отдельным проектам и даже застройщикам. 

Сообщение Договоры дороже денег: как меняются себестоимость и окупаемость строительства появились сначала на Всеостройке.рф.

Объем качественных складских площадей в России достиг значительного рубежа — 60 млн м² в первом квартале 2025 года, согласно данным IBC Real Estate.  Московский регион остается лидером с 32 млн м², за ним следуют Санкт-Петербург (6,2 млн м²), Екатеринбург, Новосибирск и другие крупные города, демонстрирующие активное развитие складской инфраструктуры.

Факторы роста и региональная динамика

• Опережающий рост онлайн-торговли и импортозамещения

Рынок складских помещений продолжает активно развиваться в первую очередь благодаря увеличению числа интернет-магазинов и стремлению к импортозамещению.  Рост производства стимулирует спрос на складские площади.

• Рекордный ввод площадей

В последние годы отмечается беспрецедентный рост ввода новых складских площадей, начавшийся еще в 2020 году благодаря взрывному развитию e-commerce и необходимости оптимизации логистических цепочек.

• Региональное развитие

Строительство складских объектов в регионах набирает обороты.  Это обусловлено дефицитом качественных площадей на новых логистических маршрутах и постоянным ростом интернет-торговли.  Спрос также высок на складские помещения в черте городов, необходимые для внутригородской логистики.  Примеры: новые проекты в Нижнем Новгороде (150 тыс. м²) и Хабаровске (распределительный центр X5 Group).  Несмотря на это, на юге России, в Прикамье, крупных городах Сибири и Дальнего Востока сохраняется дефицит.  Высокий спрос также остается на складские помещения в странах СНГ.

Снижение сделок и вакансии

• Замедление деловой активности и падение объёма сделок

В 2024 году наблюдалось снижение объемов сделок по продаже и аренде складских площадей в регионах России, Москве и Санкт-Петербурге (соответственно: –32%, –25% и –65% по сравнению с 2023 годом). Данное явление обусловлено общим замедлением деловой активности.

• Рост вакансий

Сочетание увеличения предложения новых площадей со снижающимся спросом привело к росту вакансии на складских помещениях.  Однако, учитывая недостаточно развитый рынок в целом, это не является критическим фактором.  Процент вакансии в регионах существенно ниже, чем в столичных городах, где наблюдается увеличение предложения и спекулятивное строительство последних лет.  Пример: общая вакансия по России составляет 2%, а вакансия качественных объектов — 1,2 млн м².

Владимир Рыбаков, директор департамента развития УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель»:

«В 2025 году объем ввода новых складских площадей превысит аналогичный показатель 2024 года за счет ввода ряда спекулятивных проектов. При этом на фоне сложной экономической ситуации и высокой ключевой ставки системные игроки рынка взяли паузу. Полагаю, что в текущих условиях большинство из них будут рассматривать исключительно проекты BTS (built-to-suit) в целях минимизации рисков. Как следствие, интенсивность сделок в 2025 году будет ниже, а средний размер запрашиваемых площадей — меньше по сравнению с пиковыми значениями 2023–2024 годов. Еще один важный тренд — рост “серой” вакансии. Хотя официальная статистика вакантности, вероятно, останется в пределах 1%, фактическая ситуация выглядит иначе. Рынок столкнулся с феноменом площадей, которые формально заняты, но по факту предлагаются в субаренду. Крупные игроки в период активного роста арендовали склады с прицелом на будущее, а теперь, в период экономического замедления, у них образовались временные излишки. Ситуация с высвобождением площадей у одного из известных маркетплейсов также повлияет на рынок, замедляя рост арендных ставок. С учетом всей “серой” вакансии общий показатель может достичь 3–4%, что является нетипично высоким значением для последних лет. При этом структурно спрос сохраняет двойственность. С одной стороны, доминирующим запросом от игроков e-commerce остаются крупные хабы площадью 80–100 тыс. кв. м — так называемые фулфилмент-центры. С другой стороны, сохраняется потребность и в небольших объектах — складах “последней мили”, расположенных ближе к потребителю рядом с Москвой и в границах МКАД. Говоря о наиболее перспективных локациях для инвестиций, в первую очередь стоит выделить объекты, расположенные в непосредственной близости к Москве. Речь идет как о так называемых складах “последней мили”, так и в целом о качественных производственных и складских помещениях в черте города или в радиусе 5–7 километров от МКАД. Спрос на такие площадки подогревается развитием программы импортозамещения и обновлением облика столицы за счет релокации производств за город. Кроме того, на выбор локации и формата для инвестиций влияет и изменение законодательства. Например, недавняя отмена льгот по программе МПТ для классических складов big box заставляет девелоперов переключать свое внимание на сегмент light industrial. Это не означает полный отказ от традиционного складского направления, но теперь при поиске интересных локаций инвесторы все чаще будут рассматривать площадки, подходящие именно для проектов light industrial, так как подход к инвестициям в крупные логистические хабы станет гораздо осторожнее».

Субаренда и рост ставок аренды на российском складском рынке

Рост предложения субаренды складских площадей

В последние годы наблюдается существенное увеличение предложения складских площадей в субаренду, особенно со стороны компаний, работающих в сфере электронной коммерции (e-commerce).  Ревизия портфелей этих компаний привела к тому, что часть площадей, ранее используемых для собственных нужд, теперь сдается в субаренду. В Москве объем таких предложений достиг примерно 0,3 млн м².

Влияние субаренды на рынок

Данный объем не оказывает существенного влияния на общий рынок, но для собственников складских площадей это может стать фактором конкуренции. Субаренда, особенно в сочетании с ограниченностью предложения, может оказывать давление на ставки аренды.

Рост ставок аренды в 2024 году

В условиях ограниченного предложения свободных складских площадей ставки аренды на российском рынке неуклонно растут.  Регионы: Средневзвешенная ставка аренды складов класса А в регионах выросла на 39% и достигла 10 400 руб./м²/год в triple net. В Санкт-Петербурге ставка аренды увеличилась на 25%, достигнув 10 800 руб./м²/год. В Москве средневзвешенная ставка аренды по итогам IV квартала 2024 года составила 12 тыс. руб./м², что на 41% больше, чем в аналогичном периоде 2023 года.

Замедление рынка складской недвижимости России: анализ и прогнозы

Тенденции на рынке в условиях замедления

Рынок складской недвижимости в России, переживая период замедления, демонстрирует не только снижение темпов роста, но и отдельные случаи падения спроса.  Эксперты ожидают минимального снижения ставок аренды, поскольку собственники учитывают затраты на строительство и планируют рост в будущем. В первом квартале 2025 года в Московском регионе, а также в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону наблюдалось снижение запрашиваемых ставок аренды на отдельных объектах.  Это говорит о формировании разрыва между заявленными и фактическими условиями аренды, что ранее наблюдалось редко.  Снижение также зафиксировано в Казани, Самаре, Краснодаре и Воронеже (на 4–5%).

Факторы, сдерживающие развитие девелопмента

Критически высокая ключевая ставка, рост цен на строительные материалы и рабочую силу серьезно сдерживают развитие складского девелопмента.  Также препятствуют развитию рынка сложности с оформлением участков, согласованием подъездов, длительные процессы строительства инженерной инфраструктуры и дефицит квалифицированных рабочих. Снижение активности со стороны онлайн-ритейлеров также ограничивает потенциальные возможности и целесообразность новых проектов для девелоперов.

Инвестиционный интерес и перспективы

Несмотря на текущие трудности, значительный инвестиционный интерес к складской недвижимости со стороны инвесторов, особенно банковских фондов, остается высоким. Их привлекают современные складские комплексы с долгосрочными договорами аренды. Однако предложение объектов, соответствующих запросам инвесторов, недостаточно, и новые объекты сразу привлекают внимание покупателей.

Драйверы дальнейшего развития и потенциал

Огромные бюджетные вложения в транспортную инфраструктуру (новые дороги, железные дороги) способны расширить географию складского рынка и повысить его доступность. Внедрение современных технологий (WMS, роботизированные комплексы) позволит повысить эффективность складских операций и снизить затраты.

Основные тренды на рынке складской недвижимости в 2025 году

Ожидается, что в ближайшие годы дефицит складских площадей будет частично устранен, но до полного насыщения рынка еще далеко. В 2024 году, как и в предыдущие годы, маркетплейсы являлись основным драйвером спроса и ввода новых складских площадей.  Объемы ввода, спроса и арендные ставки достигают новых рекордов.  Средняя вакансия площадей на конец 2024 года составила всего 1%.

Резкое повышение ключевой ставки в 2024 году (с 7,5% до 21%) оказало существенное влияние на девелоперов. Многие проекты были заморожены или закрыты из-за невыгодных условий заемного финансирования.

Рост арендных ставок и спрос

Повышение ключевой ставки месте с ростом издержек (цен на материалы, рабочую силу) привело к резкому росту арендных ставок. Несмотря на это, ожидается, что уровень спроса на складские помещения не снизится существенно, так как российская экономика демонстрирует положительные результаты (рост ВВП в 2024 г. составил 4,1%).

Стабильность арендных ставок

Предполагается, что значительное снижение арендных ставок на рынке складской недвижимости маловероятно в ближайшем будущем из-за низкой вакансии и роста издержек по эксплуатации складских комплексов.

Локации для инвестиций

Региональные возможности

В условиях сложной ситуации с западными рынками восточные регионы России становятся привлекательными для инвестиций в складские объекты.  Дефицит складских площадей в Екатеринбурге, Казани, Омске, Новосибирске и других ключевых логистических узлах создает благоприятные условия для инвестиций.

Высокая цена на объекты в крупных городах

В Москве и Санкт-Петербурге стоимость готовых складских объектов и активно строящихся логистических комплексов высока (70–80 тыс. руб./м²). В связи с этим приобретение объектов в этих городах для инвестиций может оказаться невыгодным.

Денис Коноваленко, управляющий партнер Прайм Лайф (ЖК Первый Нагатинский):

«Ситуация на рынке складской недвижимости Московского региона в первом полугодии 2025 года характеризуется рядом разнонаправленных процессов. Если ещё год-два назад основными покупателями и арендаторами складских площадей были компании из сегмента e-commerce, то сейчас спрос немного сместился в сторону производственных предприятий. По данным Минэкономики Московской области за первый квартал текущего года, наибольший рост — почти 35% — в производстве электрооборудования и в сегменте готовых металлических изделий (21,3%). Несмотря на активное развитие формата light industrial, указанные направления нуждаются, прежде всего, в классических сухих складах. С другой стороны, объем сделок с участием онлайн-операторов в Московском регионе за первые три месяца 2025 года вырос, по некоторым данным, в девять раз в сравнении с аналогичным периодом годом ранее.  В то же время по итогам первого квартала наблюдался резкий скачок вакантных площадей, что связано как с цикличностью бизнес-процессов, так и с необходимостью бизнеса ввиду дорогих кредитов пересматривать затраты на инфраструктуру. То есть сейчас многие компании находятся в поиске альтернативных складских площадок, которые могут предложить более выгодные условия. Что касается географии, то южное направление традиционно более активно. Однако по итогам 2024 года второе место по объемам сделок в сегменте складской недвижимости классов A и B занял восток Подмосковья. Одна из причин этого — открытие в 2023 году скоростной платной трассы М-12 “Москва-Казань”. М-12 стала альтернативой традиционно перегруженному Горьковскому шоссе с устаревшей дорожной инфраструктурой. В восточном направлении мы видим большой потенциал для развития проектов складской недвижимости — точку роста. Поэтому сейчас компания Прайм Лайф реализует крупный проект сухих складов в городе Электрогорск, откуда будут удобные выезды как на Горьковское шоссе, так и на М-12. Всего на площади 85 га мы построим порядка 250 тыс. кв. м складов».

Рынок складской недвижимости России демонстрирует устойчивое развитие, несмотря на текущие вызовы. Инвестиционная привлекательность региональных объектов в восточной части России и инвестиции через ЗПИФ остаются актуальными, предоставляя возможности для получения стабильного дохода.

Ранее мы также ответили на вопросы о том, какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости и что лучше: квартира или коммерческая недвижимость?

Сообщение Инвестиции в складскую недвижимость: что ждет рынок в 2025 году? появились сначала на Всеостройке.рф.

Рынок  складской  недвижимости  в  России  продемонстрировал  в  2024  году  беспрецедентный  рост,  достигнув  рекордных  показателей  продаж  и  аренды.  

По  итогам  2024  года  объем  продаж  складской  недвижимости  в  России  достиг  174,5  млрд  рублей,  что  в  три  раза  превышает  показатель  2023  года  (60,8  млрд  рублей).  Это  подтверждает  высокую  привлекательность  складского  сегмента  для  инвесторов  на  фоне  минимальной  вакансии  и  постоянного  роста  арендных  ставок.  Такая  динамика  стала  результатом  множества  факторов,  включая  рост  электронной  коммерции  и  повышенный  спрос  со  стороны  крупных  компаний.

Крупнейшая сделка на  рынке складской  недвижимости:  аренда «Яндекс Маркет»

В  феврале  2025  года  стало  известно  о  крупнейшей  сделке  на  рынке  складской  недвижимости :  компания  «Яндекс  Маркет»  арендовала  складской  комплекс  «Фортис  11»  в  поселке  Шушары  (Санкт-Петербург)  площадью  63  тыс.  кв.  м.  Эта  сделка  подчеркивает  значительный  рост  спроса  на  современные  и  просторные  складские  площади  со  стороны  крупных  логистических  компаний  и  маркетплейсов.

Драйверы роста рынка  складской недвижимости

Быстрое  развитие  сектора  складской  недвижимости  в  России  началось  после  2019  года,  и  один  из  ключевых  драйверов – пандемия  COVID-19,  которая  значительно  стимулировала  рост  электронной  коммерции.  Это  привело  к  резкому  увеличению  спроса  на  складские  площади  со  стороны  маркетплейсов,  ретейлеров  и  логистических  компаний.  Одновременно  с  этим  предложение  крупных  площадей  под  аренду  оставалось  ограниченным,  что  еще  больше  повысило  их  стоимость.

Инвестиции в  строительство объектов  под конечного  пользователя (BTS)

В  условиях  высокого  спроса  и  ограниченного  предложения  складские  девелоперы  активно  предлагают  инвестиции  в  строительство  объектов  под  конечного  пользователя  (BTS – Build-to-suit).  Этот  подход  позволяет  девелоперам  снизить  риски,  а  заказчикам – зафиксировать  стоимость  будущих  площадей  в  необходимых  регионах.

Другие значимые  сделки на  рынке складской  недвижимости

Помимо  сделки  с  «Яндекс  Маркетом»,  в  2024  году  были  заключены  и  другие  крупные  сделки  на  рынке  складской  недвижимости.  К  ним  относится  приобретение  ЦОД  «Медведково»  компанией  «Ростелеком»  для  собственных  нужд,  а  также  приобретения  складских  объектов  крупными  ретейлерами  в  Казани  и  Перми.  Эти  сделки  подтверждают  высокую  активность  инвесторов  на  рынке  складской  недвижимости.

Динамика развития рынка  складской недвижимости  в  России

В  2024  году  наблюдалась  значительная  перемена  в  структуре  сделок  на  рынке  складской  недвижимости.  Почти  четверть  всех  сделок  были  совершены  институциональными  фондами  коллективных  инвестиций,  что  свидетельствует  о  высокой  привлекательности  этого  сегмента  для  институциональных  инвесторов.  Доля  сделок,  проведенных  с  целью  размещения  конечных  пользователей,  резко  выросла  с  3%  в  2023  году  до  36%  в  2024  году,  что  говорит  о  значительном  увеличении  спроса  на  складские  площади  со  стороны  компаний,  непосредственно  использующих  эти  помещения  для  своей  деятельности.  Инвестиционные  сделки  составили  64%  от  общего  числа  сделок  (по  сравнению  с  97%  в  2023  году).  Таким  образом,  объем  сделок  в  интересах  конечных  пользователей  увеличился  в  12  раз.

По  итогам  2024  года  объем  ввода  складской  недвижимости  в  России  достиг  4,2  млн  кв.  м,  что  на  20%  больше,  чем  в  2023  году  (3,5  млн  кв.  м).  Этот  рост  обусловлен  несколькими  факторами,  включая  высокий  спрос  на  складские  площади  и  значительный  объем  спекулятивного  строительства  (37%  от  общего  объема  ввода).

Стремительное  развитие  электронной  коммерции  является  одним  из  основных  драйверов  роста  рынка  складской  недвижимости.  Высокая  деловая  активность  маркетплейсов  и  повышенный  спрос  на  складские  площади  со  стороны  компаний,  занимающихся  онлайн-торговлей,  привели  к  увеличению  средней  площади  сделок  и  росту  общего  объема  спроса.  В  2024  году  доля  e-commerce  в  общем  объеме  спроса  составила  69%,  что  на  21%  больше,  чем  годом  ранее.

В  условиях  высокого  спроса  и  ограниченного  предложения  наблюдается  постоянный  рост  арендных  ставок.  В  Москве  и  Московской  области  базовая  средневзвешенная  ставка  аренды  складов  достигла  12,6  тыс.  рублей  за  кв.  м  в  год  (+49%  по  сравнению  с  2023  годом).  При  этом  объем  вакантных  площадей  составляет  лишь  около  1%,  что  свидетельствует  о  высокой  напряженности  на  рынке.

Замедление темпов  роста рынка  во  втором полугодии  2024 года

После  рекордных  объемов  поглощения  в  2023  году  рынок  складской  недвижимости  в  первой  половине  2024  года  продолжал  демонстрировать  тенденцию  к  росту.  Однако  повышение  ключевой  ставки  привело  к  пересмотру  стратегий  развития  участниками  рынка,  и  второе  полугодие  отметилось  общим  замедлением  деловой  активности.

Крупный торгово-логистический  хаб в  Ставропольском крае

В  ноябре  2024  года  в  Невинномысске  (Ставропольский  край)  начал  работу  крупнейший  региональный  торгово-логистический  хаб  с  инвестициями  в  10  млрд  рублей.  В  проекте  участвуют  ведущие  российские  маркетплейсы  Wildberries  и  Ozon,  что  подтверждает  высокий  спрос  на  современные  логистические  объекты  в  регионах.

Новый производственно-складской  комплекс X5 Group  в  Новороссийске

В  ноябре  2024  года  группа  компаний  «Ромекс»  запустила  в  эксплуатацию  новый  производственно-складской  комплекс  для  X5  Group  в  Новороссийске  с  объемом  инвестиций  в  4,2  млрд  рублей.  Этот  проект  свидетельствует  о  продолжающемся  развитии  инфраструктуры  складской  недвижимости  в  стратегически  важных  регионах.

Крупнейшая сделка по  аренде складов:  IEK Group

В  июле  2024  года  была  заключена  крупнейшая  с  начала  года  сделка  по  аренде  складских  помещений  в  России.  Электротехническая  компания  IEK  Group  арендовала  67,5  тыс.  кв.  м  девелопера Parametr, созданного группой ПИК,в  промышленном  парке  «Кувекино»  (новая  Москва).  Площади  будут  введены  в  эксплуатацию  в  середине  2025  года.  Эта  сделка  подтверждает  высокий  спрос  на  складские  площади  со  стороны  крупных  компаний  и  их  готовность  инвестировать  в  развитие  своей  логистической  инфраструктуры.

В 2024 году складская недвижимость также привлекла значительный объем инвестиций, что объясняется развитием интернет-торговли и потребностью в логистических площадках. Вложения в складской сегмент выросли на 92%, а количество сделок увеличилось на треть.  

Рынок складской недвижимости в 2025 году

В ближайшем будущем на рынке индустриально-складской недвижимости продолжится диверсификация форматов, но ждать снижения ставок аренды не стоит, считает Александр Манунин – управляющий партнер Parametr, девелоперской компании в структуре ПИК, реализующей проекты в сегменте коммерческой недвижимости. Он отмечает, что буквально 6-7 лет назад склады продавались по 35 тысяч рублей за метр, сегодня они продаются по 100+ тысяч за метр. Понятно, что диверсификация рынка не только в продуктах, она еще и в локациях. Среднюю температуру по больнице мерить уже нет смысла, но 100+ тысяч за метр – это цена, за которую можно найти складской объект. То есть буквально в три раза за последние несколько лет выросла стоимость аренды квадратного метра складов и она продолжит расти.

Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group, отмечает, что складские комплексы, как правило, многие рассматривают, и девелоперы строят в формате build-to-suit – с выкупом под свои техпараметры. Но большая часть логистических операторов – мы говорим про кухню – они, конечно, рассматривают вариант аренды. Последние два года арендная ставка выросла в 2 раза. Это небывалый бум, которого никогда не было в предыдущие годы. То есть ставка аренды была очень равномерна, спокойно себе прирастала процента на 2-3. А в последние пару лет был резкий скачок.

Рынок складской недвижимости в Москве в 2025 году вступит в фазу стабилизации, прогнозируют аналитики Remain. Основной причиной станет предложение превышающее спрос, вызванное «навесом» запланированных, но не введенных в 2024 году объектов. После агрессивного роста ставок аренды и цен продажи в 2024 году, 2025 год обещает более умеренные темпы роста – в пределах 10%.

Общее предложение складских площадей в 2025 году достигнет 28 млн кв. м – рост составит 9% по сравнению с прошлым годом. При этом новое предложение составит 2,3 млн кв. м – резкий рост на 61% относительно 2024 года, когда на фоне роста ключевой ставки объем ввода стал меньше ожидаемого. Спрос на покупку и аренду складской недвижимости упадет в 2025 году на 22% с 2,8 млн кв. м до 2,2 млн кв. м. Доля вакантных площадей вырастет на 5 п. п. и достигнет 1,3%. Рост ставок аренды в среднем составит 5-10%, однако на отдельных объектах возможно их снижение. Основной фактор роста – активность со стороны маркетплейсов, логистических операторов и крупных ретейлеров. При этом отсутствие активности со стороны e-commerce может привести к стагнации рынка.

Ранее мы также выясняли, что лучше: квартира или коммерческая недвижимость, а также ответили на вопрос о том, сколько ждать окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость. 

Сообщение Складская недвижимость: полный анализ рынка и перспективы развития появились сначала на Всеостройке.рф.