Московская область и Краснодарский край обеспечили около трети общероссийского сокращения ввода индивидуального жилья. В Иркутской области показатель упал на 44%, тогда как Дагестан и Самарская область сохранили положительную динамику. Одновременно банки увеличивают ипотечные выдачи, а число строительных компаний, работающих с эскроу-счетами, продолжает расти.

Но положительная банковская статистика еще не означает возвращения отрасли к прежним масштабам. Кредитование восстанавливается после резкого падения 2025 года, большинство займов на загородную недвижимость направляется на покупку готовых домов, а строительство за собственные средства не отражается в ипотечных отчетах.

Аналитический центр портала Всеостройке.рф сопоставил данные Росстата, ДОМ.РФ и Банка России, изучил региональные различия и рассчитал вклад крупнейших рынков в общероссийское снижение. Анализ показывает, почему увеличение ипотечного финансирования пока не сопровождается сопоставимым ростом площади готового жилья.

Ввод ИЖС определил сокращение жилищного строительства в России

За январь–сентябрь 2026 года в России ввели 66,3 млн кв. м жилья, на 13,4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Из этого объема 41,4 млн кв. м пришлось на дома, построенные населением. Их ввод сократился на 20,8%. На остальное жилищное строительство пришлось 24,9 млн кв. м. По сравнению с прошлым годом этот показатель вырос на 2,7%.

Таблица 1. Динамика ввода жилья в России за январь–сентябрь 2026 года*

*Источник: Росстат. Объемы округлены, темпы изменения приведены по опубликованным данным.

Разница между сегментами получилась существенной. Общероссийский ввод сократился примерно на 10,3 млн кв. м, хотя только население построило почти на 11 млн кв. м меньше, чем год назад. Небольшой прирост у застройщиков позволил отчасти сгладить падение, но на общий результат он повлиял незначительно.

Изменилось и соотношение нового жилья: год назад на дома, построенные населением, приходилось 68,4% площади, теперь — 62,5%. При этом ИЖС по-прежнему занимает большую часть российского жилищного строительства.

Первые шесть месяцев оказались особенно неудачными: отставание от результатов 2025 года приближалось к 29%. В сентябре ситуация впервые изменилась. За месяц россияне ввели почти 5,3 млн кв. м индивидуального жилья, превысив прошлогодний показатель на 4%.

Однако сентябрьский рост не компенсировал сокращение ввода жилья за предыдущие восемь месяцев. Как отмечали аналитики ЦИАН, совокупный жилищный ввод за три квартала оказался минимальным для аналогичного периода с 2021 года.

Ипотека восстанавливается после обвала 2025 года

У банков статистика выглядит иначе. За январь–сентябрь 2026 года, согласно данным ДОМ.РФ, россияне оформили 97 тыс. ипотечных кредитов на строительство и покупку готовых частных домов. Общая сумма достигла 530 млрд рублей. По отношению к аналогичному периоду 2025-го выдачи выросли почти в полтора раза.

Особенно активным был сентябрь, когда банки предоставили 16,9 тыс. кредитов на 92 млрд рублей. Для текущего года это максимальный месячный результат. Однако сравнение только с 2025-м дает неполное представление о спросе. Еще в 2024 году банки выдали около 204 тыс. кредитов на частные дома. После завершения массовой льготной ипотеки ситуация резко изменилась: в следующем году число сделок уменьшилось до 104 тыс., а денежный объем — до 561 млрд рублей.

Строительство пострадало сильнее покупки готовых объектов. В 2025 году банки выдали около 30 тыс. кредитов на строительство индивидуальных домов против примерно 105 тыс. годом ранее. Разница — в 3,5 раза.

Таблица 2. Как менялось ипотечное кредитование частных домов в 2024–2026 годах*

*Источник: ДОМ.РФ. Значения округлены. Данные за 2026 год относятся к девяти месяцам, показатели 2024 и 2025 годов — к полным годам.

К концу сентября количество строительных ипотек практически сравнялось с итогом всего 2025 года. Это уже заметное оживление, но разрыв с 2024-м остается большим. Причем и тот год был нетипичным. Завершение массовой льготной программы летом 2024-го подтолкнуло покупателей поторопиться с оформлением кредитов. Часть сделок, которые при обычных условиях состоялись бы позднее, пришлась на первую половину года.

Поэтому текущий прирост лучше рассматривать как выход из прошлогоднего провала. О возвращении прежнего спроса судить рано: для этого нужно знать не только число ипотечных сделок, но и сколько новых домов действительно начинают строить.

Почти 70% ипотечных кредитов на частные дома приходится на покупку готового жилья 

Есть еще одна причина, по которой рост ипотечных выдач не приводит к увеличению ввода жилья. Большинство покупателей берет кредит не на стройку. За девять месяцев 2026 года около 69% таких займов были направлены на приобретение готовой недвижимости. Непосредственно на строительство пришлось 31%. В денежном выражении распределение немного другое: 60 и 40%. В сентябре разница хорошо видна по количеству сделок.

Таблица 3. На какие цели выдавали ипотеку на частные дома в сентябре 2026 года*

*Источник: ДОМ.РФ.

В среднем на строительство заемщики получали около 6,7 млн рублей, на готовое жилье — 4,9 млн рублей. Объяснять эту разницу только стоимостью недвижимости неверно: значение имеют первоначальный взнос, местоположение объекта, параметры кредитной программы. Покупка существующего коттеджа не добавляет квадратных метров в статистику строительства. Дом уже есть, меняется лишь его владелец. А для компаний, которые занимаются ИЖС, количество подобных сделок не означает появления новых заказов.

У готовой недвижимости есть преимущество, важное для покупателя: состояние здания можно оценить до заключения сделки. Видны результаты строительных работ, можно проверить коммуникации и определить объем предстоящего ремонта. При заказе нового дома некоторые проблемы обнаруживаются только во время строительства или после его окончания. На что обращать внимание при осмотре объекта, редакция портала Всеостройке.рф рассказывала в статье «Как выбрать загородный дом для ПМЖ».

Ипотечных сделок на загородном рынке становится больше, но далеко не каждая из них приносит работу строительным подрядчикам. Этим объясняется часть расхождения банковских и строительных показателей.

Подмосковье и Краснодарский край обеспечили около трети сокращения ИЖС

Сильнее всего общероссийскую статистику изменили крупнейшие рынки частного жилья. В Московской области, по данным ЦИАН на основе Росстата, за январь–сентябрь население ввело 5,46 млн кв. м — на 31% меньше, чем за тот же период прошлого года. Краснодарский край потерял 33%, сократив показатель до 2 млн кв. м.

Для сравнения, Ленинградская область, где индивидуальное строительство также занимает значительное место, показала снижение на 11%. Там за девять месяцев ввели 2,45 млн кв. м. Аналитический центр портала Всеостройке.рф рассчитал потери в абсолютных значениях. В Московской области они составили примерно 2,45 млн кв. м, в Краснодарском крае — около 1 млн кв. м.

Таким образом, на эти две территории пришлось приблизительно 3,4 млн кв. м недополученного ввода — около 31% общего сокращения жилья, построенного населением.

Таблица 4. Региональная динамика индивидуального жилищного строительства за январь–сентябрь 2026 года*

*Источник: ЦИАН на основе оперативных данных Росстата. Доли регионов в общероссийском сокращении рассчитаны редакцией по округленным показателям.

Даже соседние по масштабу рынки могут показывать совершенно разную динамику. Подмосковье потеряло в процентном выражении почти втрое больше, чем Ленинградская область. В Татарстане снижение ограничилось 10%, в Башкортостане — 6%. Есть и регионы, где зарегистрировали больше индивидуального жилья, чем годом ранее. В Дагестане прирост составил 27%, в Самарской области — 7%.

Но сами по себе эти цифры еще не свидетельствуют о том, что там заметно выросло количество строек. Например, дом могли закончить раньше, а оформить только в 2026 году. В результате его площадь попадет в текущую отчетность, хотя основная часть строительных работ выполнена в предыдущие годы.

Интересно, что среди регионов с развитым строительством через эскроу — Московская область, Краснодарский край, Татарстан и Башкортостан. Подрядчики в них продолжают заключать новые договоры, даже если общий ввод населения сокращается. Это еще одно подтверждение того, что статистику подрядного строительства нельзя автоматически распространять на весь рынок ИЖС.

Сибирь, Урал и Поволжье: где многоквартирное строительство компенсировало спад ИЖС 

Особенно резко сократился ввод жилья населением в отдельных регионах Сибири. В Иркутской области снижение составило 44%, Новосибирской — 33%, Хакасии — 42%, а в Туве достигло 76%. Однако на общих результатах жилищного строительства эти изменения отразились по-разному.

1. Свердловская область. Население ввело 1,27 млн кв. м жилья, на 19% меньше прошлогоднего показателя. Застройщики, напротив, увеличили объем на 73%, до 1,56 млн кв. м. В результате общий ввод в регионе вырос на 15%.
2. Татарстан. Частное строительство сократилось на 10%, зато девелоперский ввод увеличился на 40%. Это позволило республике завершить девять месяцев с общим приростом в 3%.
3. Иркутская область. При сокращении ввода жилья населением на 44% застройщики увеличили показатель лишь на 6%. Общий объем введенного жилья уменьшился на 37%.

В Свердловской области и Татарстане строительство многоквартирных домов перекрыло снижение показателей ИЖС. В Иркутской области ситуация оказалась обратной: небольшой прирост девелоперского ввода не смог компенсировать потери частного сектора.

При этом объемы сданного застройщиками жилья не отражают текущий спрос. Многоквартирный дом, введенный осенью 2026 года, могли начать строить несколькими годами ранее. Его сдача не означает, что одновременно выросло количество новых покупателей.

Почему ипотечные выдачи и ввод готового жилья движутся в разных направлениях

У банков и Росстата разные точки отсчета. Для первого показателя достаточно выдачи кредита. Второй появляется после того, как готовый объект учтен в установленном порядке. Между кредитной сделкой и появлением дома в статистике могут пройти месяцы, иногда больше года. Поэтому ипотека, оформленная в 2026-м, не обязательно даст прибавку к вводу в том же году.

К тому же далеко не каждый владелец участка обращается в банк. Многие строят постепенно: в одном сезоне возводят стены и крышу, в следующем занимаются коммуникациями и внутренними работами. Если деньги заканчиваются, стройку приостанавливают до появления новых средств.

Существует и обратная ситуация — дом давно готов, но собственник оформляет его позднее. При действующем упрощенном порядке регистрации, известном как «дачная амнистия», такая задержка вполне возможна. Срок действия соответствующих положений законодательства продлен до 1 марта 2031 года.

Поэтому среди объектов, учтенных в 2026-м, могут быть дома, фактически завершенные несколькими годами раньше. Многие эксперты относят к причинам снижения ввода высокую стоимость кредитов, трудности перехода на эскроу и уменьшение влияния упрощенной регистрации недвижимости.

Сколько именно квадратных метров потерял рынок из-за каждого из этих обстоятельств, опубликованная статистика не показывает. Для такого анализа потребовались бы сведения о фактических сроках завершения строительства и о том, за какие деньги возводился каждый дом.

Семейная ипотека обеспечивает девять из десяти кредитов на строительство домов

Подрядное строительство сегодня во многом держится на льготном кредитовании. В сентябре 2026 года, по данным ДОМ.РФ, на семейную ипотеку приходилось 90% кредитов на возведение индивидуальных домов. На рынке готовой загородной недвижимости зависимость от программы заметно ниже: 55% сделок.

Сентябрьский всплеск выдач совпал с ожиданием изменения условий семейной ипотеки с 1 октября. Покупатели, которые уже планировали строительство, могли поторопиться с оформлением документов, чтобы успеть заключить договор на прежних условиях. С октября для новых кредитов изменился период государственного субсидирования ставки. Он ограничен 15 годами, хотя сам договор может быть заключен на более продолжительный срок.

Для строительства частных домов ставка 6% сохранилась при соблюдении условий программы. Но после завершения льготного периода кредитный договор сроком свыше 15 лет может предусматривать повышение ставки.

Банк России установил ограничения на такое изменение: повышение не должно превышать четырех процентных пунктов. Одновременно действует дополнительный предел, связанный с ключевой ставкой. Для строительства ИЖС он составляет ключевую ставку плюс 3,5 процентного пункта. Поэтому при выборе продолжительного кредита важен не только первоначальный платеж. Заемщику необходимо понимать, сколько он будет платить после завершения периода субсидирования.

Для строительных компаний сентябрьская активность также не гарантирует сохранения прежнего количества заказов. Если часть семей оформила ипотеку раньше запланированного срока, в следующие месяцы новых заявок может стать меньше.

О требованиях банков и причинах отказов редакция портала Всеостройке.рф рассказывала в статье «Семейная ипотека в 2026 году: 10 причин отказа банка и что делать, если не одобрили кредит». Официальные разъяснения действующих условий представлены на сайте Банка России.

Строительство с эскроу достигло 5 млн кв. м: что изменилось для подрядчиков

В то время как совокупный ввод частных домов падает, число компаний, использующих эскроу, увеличивается. По сведениям ДОМ.РФ на 1 октября 2026 года, с начала действия нового механизма заключено около 47 тыс. договоров подряда. Общая площадь домов по ним достигла 5 млн кв. м. По 25,6 тыс. договоров строительство уже завершено. Еще 21,3 тыс. объектов находились в работе. За год количество подрядчиков, использующих эскроу, увеличилось на 2,2 тыс. и достигло 5,2 тыс. компаний.

Новая схема расчетов действует с 1 марта 2025 года. Деньги заказчика размещаются на специальном счете, доступ к которому подрядчик получает после выполнения условий раскрытия. До этого строительство необходимо финансировать самостоятельно либо за счет банковского кредита. Порядок установлен Федеральным законом от 22 июля 2024 года № 186-ФЗ.

Для покупателя главное преимущество — деньги не поступают подрядчику сразу после заключения договора. Но строителям приходится заранее находить средства на материалы, оплату труда и другие расходы.

Особенно чувствительны такие требования для небольших компаний, у которых нет достаточных собственных средств. Им приходится обращаться за банковским финансированием, а его условия влияют на стоимость и сроки выполнения заказов.

При этом кредитование подрядчиков увеличивается. Банк ДОМ.РФ за январь–сентябрь 2026 года предоставил им 32,8 млрд рублей — против 15,3 млрд рублей годом ранее. Рост составил около 114%. Речь идет о выдачах конкретного банка, а не всей банковской системы. Первый заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс отмечал, что строительные компании постепенно привыкают к новой модели расчетов. Число участников, работающих с эскроу, за год существенно увеличилось.

Практически все такие проекты тесно связаны с ипотекой, с ее привлечением финансируется 99% домов, строящихся с эскроу. Основная масса счетов открыта в трех банках — Сбербанке, Банке ДОМ.РФ и ВТБ.

Поэтому доступ к финансированию становится для подрядчика не менее важным условием работы, чем наличие заказов. При этом даже большое количество заключенных договоров еще ничего не говорит о том, сколько домов будет готово к концу года.

Что сокращение ИЖС означает для производителей стройматериалов

На первый взгляд падение ввода почти на 11 млн кв. м должно означать сопоставимое уменьшение потребности в строительных материалах. Но здесь действует тот же временной разрыв. Для дома, зарегистрированного в 2026 году, стеновые блоки, кирпич, кровельные материалы и древесину могли закупить еще в 2024-м или 2025-м. Отделочные материалы, напротив, иногда приобретают незадолго до завершения строительства.

Поэтому показатели ввода нельзя напрямую превращать в прогноз продаж строительной продукции. Производителям полезнее знать, сколько новых домов начали строить, какие подрядные договоры заключены и в каких регионах сохраняется активность.

Особое значение имеют Московская область и Краснодарский край. На эти территории пришлось около трети общероссийского сокращения ввода жилья населением. Одновременно оба региона остаются крупными рынками подрядного строительства с эскроу.

По мере развития такой схемы может меняться и круг покупателей стройматериалов. Вместо отдельных владельцев участков продукцию все чаще будут приобретать подрядные компании, работающие сразу над несколькими домами.

Однако говорить, что такая перестройка уже охватила весь рынок, преждевременно. Для оценки масштабов потребовалась бы статистика закупок профессиональных подрядчиков и граждан, которые строят самостоятельно.

Сможет ли рынок ИЖС восстановиться в 2027 году

Один из главных вопросов следующего года — сколько домов, на которые уже оформлены кредиты и заключены договоры, действительно дойдут до завершения строительства.

На начало октября 2026 года с эскроу строились 21,3 тыс. объектов. Еще 7,7 тыс. домов ДОМ.РФ рассчитывал завершить до конца года. Для будущего ввода это определенный задел, хотя считать все строящиеся дома дополнительными квадратными метрами 2027 года нельзя. Часть объектов будет готова раньше, у других могут сдвинуться сроки регистрации.

Состояние ипотечного рынка также будет иметь значение. Если рыночные ставки снизятся, строительство может стать доступнее для покупателей, которые не подходят под требования семейной программы. Подрядчикам в таком случае будет проще обслуживать кредиты, взятые на проведение работ.

Но даже благоприятная ситуация с банковским финансированием не решит проблемы людей, которые строят за собственные средства. Их планы зависят от накоплений, текущих доходов и стоимости материалов и услуг. Ближайшую динамику покажут результаты октября–декабря. После сентябрьского ускорения выдач станет понятнее, сколько покупателей продолжают оформлять ипотеку уже по новым условиям.

Поэтому в 2027 году стоит следить одновременно за количеством новых подрядных договоров, площадью строящихся домов и фактическим вводом — отдельно по ипотечным проектам и строительству без целевых жилищных кредитов.

Почему рынок частных домов пока не вернулся к росту

Российское индивидуальное домостроение переживает изменение структуры финансирования. После резкого падения 2025 года ипотека постепенно восстанавливается, подрядчики активнее используют эскроу, а банки увеличивают кредитование строительных компаний. Но эти процессы пока не компенсируют сокращение ввода домов, построенных населением.

Региональная статистика показывает, насколько неравномерно развивается рынок. Подмосковье и Краснодарский край обеспечили около трети потерь ИЖС, тогда как Дагестан и Самарская область сохранили положительную динамику. В отдельных регионах сокращение частного строительства удалось компенсировать вводом многоквартирного жилья, в других — нет.

Поэтому главным показателем восстановления в 2027 году станет не количество одобренных ипотечных кредитов, а площадь домов, которые удастся фактически завершить и зарегистрировать.

Какой фактор, на ваш взгляд, сильнее всего сдерживает восстановление ИЖС — дорогие кредиты, расходы на строительство или недостаток надежных подрядчиков?

Сообщение Ввод частных домов в России сократился почти на 11 млн кв. м, а ипотека на ИЖС выросла: почему показатели расходятся появились сначала на Всеостройке.рф.

Предложение новостроек Севастополя заметно увеличилось, но сделок стало меньше. Одновременно на 43,8% сократилась доля поисковых запросов, связанных с новостройками и жилыми комплексами. Такую динамику зафиксировала аналитическая система «Прагматик», изучив данные Яндекс Wordstat. Исследователи учитывали тематические запросы по Севастополю, а не просто упоминания названия города. При этом показатель отражает изменение относительного поискового интереса, а не количества покупателей. Средние цены предложения тем временем остаются выше прошлогодних. Аналитический центр Всеостройке.рф сопоставил статистику рынка с доходами местных жителей, чтобы выяснить, почему увеличение выбора пока не приводит к росту продаж.

Предложение прибавило 111,7%, а продажи снизились

В августе 2026 года в экспозиции севастопольских новостроек находилось около 1,6 тыс. квартир. Их суммарная площадь, по данным bnMAP.pro, достигла 81,3 тыс. кв. м — на 111,7% больше, чем за тот же месяц 2025 года. С января число выставленных лотов увеличилось на 60%, а площадь — на 65,2%.

В августе аналитики учитывали 18 жилых комплексов Севастополя. Для сравнения: в Симферополе в выборку вошел 31 проект, в Ялте — 40. По количеству представленных ЖК севастопольский рынок уступал этим городам, хотя площадь квартир в продаже за год существенно увеличилась.

Сделок за девять месяцев, напротив, стало немного меньше. По подсчетам bnMAP.pro, с января по сентябрь в севастопольских новостройках продали 422 лота. Это на 7,9% ниже результата годичной давности. В Ялте, Феодосии и Алуште сокращение оказалось гораздо заметнее. Севастополь пока удерживает продажи лучше соседних курортных городов, хотя новых квартир на выбор стало существенно больше.

Таблица 1. Продажи квартир в новостройках городов Крыма и Севастополя за январь–сентябрь 2026 года*

*Источник: bnMAP.pro, данные о сделках за январь–сентябрь 2026 года, опубликованные «Коммерсантом» 25 октября 2026 года.

Напрямую сопоставлять 1,6 тыс. квартир в продаже за август и 422 сделки за девять месяцев нельзя: данные относятся к разным периодам и описывают разные показатели. Без сведений об остатках по конкретным проектам и темпах их реализации преждевременно говорить о затоваривании. Подтвержденный результат пока один: предложение расширилось, а количество сделок за январь–сентябрь сократилось на 7,9% год к году.

Почему Севастополь оказался среди лидеров по снижению поискового интереса

Аналитическая система «Прагматик» сравнила тематические запросы Яндекса за III квартал 2026 года с тем же периодом прошлого года. По глубине снижения относительного поискового интереса Севастополь занял первое место среди регионов, по которым удалось собрать достаточно данных.

В Республике Крым показатель сократился на 40,6%, в Москве — на 34,9%, в среднем по России — на 25,5%. В Севастополе исследователи фиксировали около 2566 тематических запросов в месяц.

Таблица 2. Изменение относительного поискового интереса к новостройкам в III квартале 2026 года*

*Источник: «Прагматик», исследование поисковых запросов Яндекса за III квартал 2026 года, выпуск от 2 ноября.

Поисковый запрос еще не означает намерения заключить сделку. Пользователь может сравнивать жилые комплексы, изучать планировки или просто следить за ценами. По этой статистике нельзя определить ни бюджет интересующихся, ни сроки возможной покупки.

Но сравнение категорий помогает понять характер изменений. По России относительная доля запросов о покупке квартир в целом снизилась на 3,6%, о вторичке и аренде — на 10,8%, тогда как интерес к новостройкам потерял 25,5%. Следовательно, внимание пользователей к новым жилым комплексам ослабло сильнее, чем интерес к жилью вообще. Переносить эту общероссийскую закономерность на поведение каждого покупателя Севастополя было бы ошибкой. Для такого вывода нужны местные данные по другим сегментам.

Что могло повлиять на снижение интереса к новостройкам

У севастопольского спроса есть как минимум две составляющие. Одни приобретают квартиру для постоянного проживания, другие рассматривают недвижимость на юге страны для переезда, отдыха или инвестиций. Причины отказа от покупки у этих групп могут различаться.

Для местного жителя серьезным ограничением остается стоимость кредита и необходимость накопить первоначальный взнос. Покупателю из другого региона приходится оценивать еще и удобство поездок, перспективы сезонного использования жилья, условия пребывания на полуострове.

Директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова в комментарии «Коммерсанту» связывала снижение спроса на новостройки южных регионов в том числе с атаками БПЛА, ограничениями работы аэропортов и задержками рейсов. По ее оценке, эти обстоятельства особенно значимы для покупателей, рассчитывающих использовать квартиру сезонно. Это экспертное объяснение возможных причин, а не количественно доказанный вклад каждого фактора в снижение севастопольских продаж.

Однозначно назвать причину падения запросов исследование не позволяет. В статистике не видно, кто отложил ипотеку из-за платежей, кто отказался от сезонной квартиры из-за сложностей с поездками, а кто лишь сменил поисковую формулировку. Надежнее сопоставить этот сигнал с зарегистрированными сделками: продажи за девять месяцев тоже снизились, хотя выбор новостроек стал шире.

Почему квартиры не дешевеют вслед за снижением продаж

В августовской аналитике bnMAP.pro средняя цена предложения в новостройках Севастополя составляла 268,9 тыс. рублей за кв. м. Годом ранее — 234,4 тыс. рублей. Рост за 12 месяцев достиг 14,7%. В июле 2026 года показатель равнялся 266,6 тыс. рублей, то есть и по отношению к предыдущему месяцу снижение не фиксировалось.

При этом другой источник, Аналитическая корпоративная группа (АКГ), на 1 октября оценивал первичный рынок Севастополя в 188 692 рубля за квадратный метр. Сентябрьское изменение индекса — минус 0,5%. Разница с оценкой bnMAP.pro превышает 80 тыс. рублей на метр.

Такое расхождение нельзя трактовать ни как резкое падение цен за два месяца, ни как ошибку одного из исследований. Платформы анализируют неодинаковые массивы объектов, используют разные методы расчета и даты срезов. Чтобы проследить динамику, нужно смотреть последовательность показателей внутри одной методики, а не соединять результаты разных источников в один график.

Кроме того, средняя цена предложения чувствительна к составу экспозиции. Доля более дорогих квартир может увеличиться, даже если застройщики не повышали цены на сопоставимые планировки. На показатель влияет и то, какие объекты сняты с продажи, какие вышли в экспозицию, где расположены новые комплексы.

Снижение продаж также не обязывает девелопера немедленно уменьшать прайс. Альтернативой прямому снижению могут стать рассрочка, отдельные скидки или дополнительные условия покупки. Данных, позволяющих утверждать, что такие меры получили массовое распространение именно в Севастополе, пока недостаточно. Поэтому обещать покупателям скорое удешевление было бы преждевременно.

Сколько местных зарплат стоит квартира

У увеличивающегося предложения есть еще одна сторона — доступность для жителей города. По данным Крымстата, среднемесячная номинальная начисленная зарплата работников организаций Севастополя за январь–август 2026 года составляла 70 259,9 рубля. Это сумма до удержания НДФЛ и усредненный показатель, а не типичный доход каждой семьи.

Возьмем для ориентира 40 кв. м. Если умножить эту площадь на октябрьский индекс АКГ, получится около 7,55 млн рублей. При указанной Крымстатом зарплате одному работнику пришлось бы откладывать на такую покупку весь начисленный доход почти девять лет — не тратя ничего ни на жилье, ни на повседневные нужды.

У bnMAP.pro августовская цена метра выше. Для той же условной площади расчет дает 10,76 млн рублей — сумму примерно в 153 среднемесячные зарплаты, или почти за 13 лет начисленных заработков. Разрыв с предыдущей оценкой велик, но сравнивать эти суммы как две цены одной квартиры нельзя. Агентства считают показатели по разным наборам объектов.

Таблица 3. Условная стоимость квартиры площадью 40 кв. м в сопоставлении со средней зарплатой Севастополя*

*Источники: АКГ, bnMAP.pro, Крымстат. Расчеты Аналитического центра Всеостройке.рф. Значения модельные: не являются ценами конкретных квартир; для сопоставления использована средняя начисленная зарплата до НДФЛ.

Конечно, квартиру редко покупают исключительно за счет одной заработной платы. У семьи могут быть два дохода, накопления, средства от продажи прежнего жилья или государственная поддержка. Но разрыв между ценой недвижимости и заработками позволяет понять, почему даже заметное увеличение числа объявлений не обязательно приводит к росту количества сделок.

Может ли ипотека под 8% изменить ситуацию

ВТБ открыл прием заявок по специальной ипотечной программе 2 ноября 2026 года. Она рассчитана на предусмотренные условиями строящиеся объекты, приобретаемые у застройщиков в Крыму и Севастополе. В опубликованных параметрах указаны ставка 8% годовых, кредит до 8 млн рублей и первоначальный взнос не менее 20,1%.

Новая программа потенциально расширяет круг заемщиков, которым недоступны рыночные ставки. Но нельзя заранее оценить, насколько сильно она увеличит продажи в Севастополе. Для этого нужны данные о количестве одобренных и фактически выданных кредитов, подходящих объектах и последующей динамике сделок.

Низкая ставка не избавляет от необходимости собрать деньги на первый платеж. Для квартиры за 10 млн рублей взнос в 20,1% означает 2,01 млн рублей собственных средств. Даже если ежемесячный платеж по кредиту окажется посильным, отсутствие этой суммы может отложить сделку на неопределенный срок.

Подробные параметры программы редакция портала Всеостройке.рф уже разбирала в отдельной публикации о льготной ипотеке в Крыму и Севастополе. В этой статье важнее другой вопрос: сможет ли новая финансовая мера поддержать спрос настолько, чтобы он приблизился к быстро выросшему объему предложения?

Что будет с рынком Севастополя в ближайшие месяцы

На конец 2026 года складываются два разнонаправленных фактора. С одной стороны, рост предложения усиливает конкуренцию между проектами на фоне сокращения числа сделок. С другой — появление ипотеки под 8% способно вернуть к поиску жилья часть покупателей, которые откладывали решение из-за стоимости кредита.

Из имеющихся данных нельзя надежно вывести ни дату будущего снижения цен, ни вероятность нового роста. Количество выставленных квартир, доля поисковых запросов и зарегистрированные сделки характеризуют разные стороны рынка. Они дают основания говорить о несоответствии темпов предложения и покупательской активности, но не о неизбежном ценовом обвале.

Для более точной оценки ситуации в дальнейшем понадобятся три показателя: доля непроданных квартир по проектам, скорость их реализации и фактические цены сделок с учетом скидок. Именно они покажут, превращается ли расширение экспозиции в давление на девелоперов или рынок постепенно находит новых покупателей.

Интерес к Севастополю сохраняется и за пределами обычного жилищного строительства. О том, насколько сильно меняются цены на первичном и вторичном рынках других российских городов, ранее рассказывал Аналитический центр Всеостройке.рф.

Вывод

Рынок новостроек Севастополя оказался в необычной ситуации. За год площадь предложения выросла более чем вдвое, но продажи за девять месяцев сократились на 7,9%, а относительный поисковый интерес к жилым комплексам в III квартале — на 43,8%. Пока рост экспозиции не привел к сопоставимому снижению средних цен предложения.

Главный вопрос теперь не в том, сколько новых квартир выйдет в продажу, а в том, хватит ли покупателей, способных их приобрести. Льготная ипотека может поддержать сделки, однако для значительной части местных семей препятствием остаются стоимость жилья и необходимый первоначальный взнос.

А как вы считаете, что сильнее повлияет на рынок новостроек Севастополя в 2027 году — расширение предложения или доступность льготной ипотеки?

Сообщение Предложение новостроек Севастополя выросло вдвое, а поисковый интерес упал на 44%: что происходит с рынком жилья появились сначала на Всеостройке.рф.

Октябрь стал для рынка недвижимости проверкой на прочность. Сбербанк выдал в 3,1 раза меньше ипотеки на новостройки, чем месяцем ранее. В Москве и Подмосковье количество зарегистрированных сделок сократилось на 37% к прошлому году, но оценочная цена проданного квадратного метра продолжила расти. Банки, покупатели и застройщики встретили новые условия семейной ипотеки по-разному. Сопоставляем цифры «Домклик», DataFlat и ДОМ.РФ — и разбираемся, где спрос действительно ослаб, а где изменилось лишь соотношение показателей.

Ипотека в октябре 2026 года: выдачи Сбербанка сократились вдвое

В октябре Сбербанк оформил ипотеку на 214 млрд рублей. Еще в сентябре было 445,5 млрд. Разница — 231,5 млрд рублей, или 52% за месяц. Итоги 5 ноября опубликовал аналитический центр «Домклик».

Сильнее всего просело кредитование строящегося жилья. На новостройки пришлось 88 млрд рублей, в 3,1 раза меньше сентябрьского объема. Доля этого сегмента в выдачах Сбербанка снизилась с 62 до 41,1%. У готового жилья картина иная. На вторичном рынке банк выдал 71,1 млрд рублей — почти столько же, сколько месяцем ранее. В общей структуре ипотеки доля готовых квартир достигла 33,3%.

Таблица 1. Как изменилось ипотечное кредитование Сбербанка в октябре 2026 года*

*Источник: аналитический центр «Домклик», публикации от 3 и 5 ноября 2026 года. Показатели относятся исключительно к Сбербанку. Категории кредитования по типу недвижимости и ипотечной программе пересекаются, поэтому суммировать все строки нельзя.

Сентябрь был необычно активным: семьи старались успеть оформить кредит до вступления новых правил в силу. Поэтому сравнение октября с этим месяцем неизбежно дает резкий перепад.

Падение на 52% относится только к выдачам Сбербанка. Распространять его на все российские банки некорректно. Для этого потребовалась бы общерыночная статистика ЦБ за октябрь. Зато банковские данные уже позволяют увидеть, в каких сегментах произошло наиболее резкое изменение.

Почему семейная ипотека сократилась в 4,4 раза

С 1 октября условия «Семейной ипотеки» стали различаться по числу детей и региону покупки. Изменились не только ставки, но и предельные суммы льготного кредита. Семья с одним ребенком младше семи лет теперь может рассчитывать на ставку 10% в большинстве регионов и 12% в Москве, Санкт-Петербурге и двух столичных областях. Если детей двое и хотя бы один не достиг семи лет, ставки составляют 8 и 10% соответственно.

Для семей с тремя и более детьми предусмотрена более низкая ставка — от 2 до 8% в зависимости от состава семьи и региона. Особые правила есть, например, для семей с ребенком с инвалидностью.

Государство субсидирует процентную ставку в течение максимум 15 лет, хотя банк вправе выдать кредит на больший срок. Для части семей новые параметры означают ощутимое увеличение платежа по сравнению с прежними 6%. В октябре Сбербанк выдал семейной ипотеки на 68,4 млрд рублей — в 4,4 раза меньше, чем в сентябре. На результат повлияли сразу два обстоятельства: заемщикам пришлось учитывать новые ставки, а многие, кто мог, завершили оформление еще до 1 октября.

Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка, также связывает октябрьскую коррекцию с изменениями программы. Но опубликованная статистика не показывает, сколько покупателей отказались от сделки из-за новой ставки, а сколько просто оформили кредит раньше.

Разделить эти группы можно будет лишь по итогам нескольких месяцев. Пока октябрьские цифры описывают резкий спад выдач после сентябрьского ажиотажа, но не измеряют число семей, окончательно ушедших с рынка.

Подробнее о действующих требованиях и причинах отказа банков — в материале портала Всеостройке.рф о семейной ипотеке в 2026 году.

Рыночная ипотека заняла 53% выдач: восстановился ли спрос без господдержки

В октябре доля рыночных программ в ипотечных выдачах Сбербанка впервые более чем за два года превысила половину — 53,1%. Льготным программам осталось 46,9%. В рублях это 113,7 млрд против примерно 100,3 млрд соответственно.

На первый взгляд рыночная ипотека вышла вперед. Но лидерство в долях еще не означает приток новых заемщиков. С июля этот сегмент ежемесячно держится выше 100 млрд рублей, а в сентябре и октябре — выше 110 млрд. Основное изменение произошло на стороне льготных программ. Сбербанк стал выдавать существенно меньше субсидируемых кредитов. Поэтому даже при сравнительно стабильном объеме рыночной ипотеки ее удельный вес вырос.

Для покупателя важнее ставка и будущий платеж, чем процентная доля той или иной программы в банковском отчете. И этот показатель пока нельзя считать характеристикой всей России, речь идет о выдачах одного кредитора.

Продажи новостроек Москвы и Подмосковья снизились на 37% за год

Спад виден и в зарегистрированных сделках Московского региона. В октябре DataFlat насчитала 8 817 розничных продаж квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам прав в Москве, Новой Москве и Московской области.

За месяц число регистраций уменьшилось на 19%, а к октябрю 2025 года — на 37%. Наиболее глубокое снижение пришлось на Новую Москву (−51% за год). В старых границах столицы зарегистрировали на 44% меньше сделок, в Подмосковье — на 26%.

Таблица 2. Продажи новостроек Московского региона в октябре 2026 года*

*Источник: DataFlat, 5 ноября 2026 года. Учитываются зарегистрированные розничные ДДУ и уступки на квартиры и апартаменты.

Падение затронуло все три территории, но разрыв между ними заметен. Поэтому единая цифра по столичной агломерации скрывает разные условия для продавцов и покупателей. Доля договоров с ипотекой тоже снизилась: с 66% в сентябре до 62% в октябре. В Москве в старых границах заемные средства использовались в 49% сделок, в Новой Москве — в 77%, в Подмосковье — в 68%.

У покупателя квартиры в дорогом московском проекте больше вариантов оплаты без стандартной ипотеки, чем у семьи, приобретающей жилье в массовом сегменте. Но из приведенных долей нельзя вывести, сколько договоров заключалось за собственные деньги или в рассрочку. Есть и нюанс учета: DataFlat относит сделку к месяцу регистрации в Росреестре. На результат влияют сроки оформления документов и выход новых корпусов в продажу.

Значит, снижение на 37% точно характеризует зарегистрированные сделки в Московском регионе, но не продажи новостроек по всей стране.

Застройщики потеряли четверть законтрактованной выручки, несмотря на рост оценочных цен

В деньгах спад оказался менее глубоким, чем по количеству договоров. Октябрьская оценка законтрактованной выручки застройщиков Московского региона — 185,4 млрд рублей: минус 16% к сентябрю и 25% к октябрю прошлого года. Средняя оценочная цена проданного квадратного метра, напротив, оказалась выше на 16% за год. Это не парадокс, если учесть способ подсчета.

DataFlat ориентируется на открытые прайс-листы на дату ДДУ или бронирования. Индивидуальные скидки и дополнительные условия сделки могут не попасть в расчет.

Кроме того, 185,4 млрд рублей — оценка стоимости заключенных договоров, включая будущие платежи. Называть эту сумму уже поступившей на счета девелоперов выручкой нельзя. По той же причине рост оценочной цены квадратного метра не доказывает подорожания одинаковых квартир на 16%.

Среднее значение меняется вместе с составом продаж: в каком районе купили жилье, какого оно класса и площади, на какой стадии находится дом. Тем не менее для застройщиков итог чувствительный, более высокая средняя цена не компенсировала потерю договоров. Особенно остро это ощущается в проектах, где продажи должны обеспечивать плановое наполнение эскроу-счетов и поддерживать условия банковского финансирования.

Новые проекты: почему запуск жилья сократился на 32%

В октябре застройщики начали продажи в новых проектах совокупной площадью 3 млн кв. м. Это на 32% меньше октября прошлого года и на 19% меньше сентября. За январь–октябрь набралось 32,1 млн кв. м — на 1% ниже результата десяти месяцев 2025 года. Такие цифры приводит Аналитический центр ДОМ.РФ.

Разворот произошел быстро. После семи месяцев запуски опережали прошлогодние на 11%, после восьми — на 6%, после девяти — на 5%. К концу октября преимущество исчезло. В десяти крупнейших строительных регионах стартовали проекты на 14,1 млн кв. м (−10% за год), тогда как остальные субъекты вместе прибавили 8%, до 18 млн кв. м.

Есть и противоположные примеры. Московская область увеличила запуски на 44%, Ленинградская — на 42%, Башкортостан — на 37%. Около 40% новых запусков по стране связано с КРТ и очередями уже строящихся жилых комплексов.

Почему девелоперы не останавливают все проекты одинаково? Новую площадку можно придержать на стадии подготовки. С уже запущенным жилым комплексом сложнее: действуют обязательства перед покупателями, ведется строительство, требуется финансировать инфраструктуру. Но связывать сокращение запусков исключительно с новыми правилами семейной ипотеки было бы неверно.

Решения о строительстве принимают задолго до выхода квартир в продажу. На них влияют стоимость заемных денег, разрешительная документация, остатки непроданного жилья и прогноз реализации. Октябрь лишь сделал осторожность компаний заметнее в статистике.

Почему снижение продаж влияет на проектное финансирование

Меньше заключенных ДДУ — потенциально медленнее пополняются счета эскроу. Для девелоперов, которые строят за счет банковского проектного финансирования, эта связь имеет прямое денежное выражение.

При полной оплате квартиры средства покупателя зачисляются на эскроу-счет. Если договор предусматривает рассрочку, деньги поступают частями. Для банка имеет значение, насколько накопленный объем соответствует параметрам кредитного договора.

Когда продажи отстают от плана, покрытие проектного кредита средствами эскроу может оказаться ниже ожидаемого. Если ставка по договору зависит от этого показателя, обслуживание долга обходится дороже.

В действующем проекте это заставляет пересматривать денежный график. При подготовке нового — заново считать, выдержит ли проект запланированные сроки реализации и обслуживание кредита. Иногда разумнее перенести старт, чем выходить на рынок с неустойчивой финансовой моделью.

По данным на 1 июля 2026 года, задолженность российских застройщиков по проектному финансированию достигла 10,85 трлн рублей, а общий объем средств на счетах эскроу составил 7,55 трлн рублей. Эти показатели характеризуют масштаб зависимости жилищного строительства от банковского кредитования. Стоимость обслуживания задолженности зависит от финансовых параметров конкретных проектов, включая объем средств, накопленных на соответствующих эскроу-счетах. Подробнее эти показатели и их влияние на строительный рынок ранее разбирал портал Всеостройке.рф в материале о долгах застройщиков.

При этом слабые продажи одного месяца не означают, что каждый застройщик столкнулся с ростом расходов по кредиту. Реальная нагрузка определяется условиями банка и ситуацией в конкретном проекте.

Строящийся портфель достиг 121,5 млн кв. м: почему рынок пока не столкнулся с дефицитом

Новых запусков стало меньше, но строящийся портфель остается крупным. На 1 ноября он достиг 121,5 млн кв. м, прибавив с начала года 4,9 млн кв. м. Это показатель ДОМ.РФ. Для сегодняшнего покупателя выбор не исчезает. Квартиры по-прежнему предлагаются в корпусах, стройка которых началась раньше. Сокращение запусков отражается на рынке не сразу.

Если пауза затянется, ее последствия проявятся через несколько лет — когда не начатые сегодня дома могли бы выйти в продажу или получить разрешение на ввод. Поэтому будущий баланс зависит от темпов запуска, сроков строительства и объема нераспроданного жилья.

Универсального сценария здесь нет. Там, где предложение велико, снижение числа новых проектов может снять часть избыточного давления. При дефиците выбора длительная пауза, наоборот, способна поддержать рост цен. Общероссийский дефицит из октябрьских цифр не следует.

Почему вторичный рынок оказался устойчивее новостроек

Вторичный рынок в октябре выглядел устойчивее по выдачам Сбербанка, хотя и там покупатель зависит от стоимости рыночного кредита:

1. Новостройки. Кредитование сократилось в 3,1 раза к сентябрю. На первичном рынке велика доля покупателей с семейной ипотекой.
2. Готовые квартиры. Выдачи почти не изменились за месяц, а к октябрю прошлого года выросли на 12,8%.
3. Причина различий. На вторичном рынке больше сделок по обычным программам, к тому же структура предложения неодинакова по регионам.

Однако говорить о массовом переходе с новостроек на готовое жилье рано. Сопоставление двух рядов выдач не показывает, менял ли конкретный покупатель свой выбор. И дорогая рыночная ипотека продолжает ограничивать спрос на вторичные квартиры.

Что будет со спросом на квартиры в ноябре 2026 года

Ноябрь покажет, каким окажется спрос после первого месяца работы новых ипотечных правил. Сейчас важны три вопроса:

1. Сколько сделок перенесли на сентябрь? Если покупатели просто поспешили оформить кредит до смены ставок, часть октябрьского спада может оказаться временной.
2. Станет ли рыночная ипотека доступнее? Рост ее доли в выдачах Сбербанка сам по себе не снижает платеж по кредиту.
3. Как ответят застройщики? Компаниям придется решать, где поддерживать продажи скидками и условиями оплаты, а где пересматривать график новых запусков.

Быстрого и одинакового снижения цен ждать не стоит. Одни проекты могут предложить адресные скидки, другие — ограничить вывод новых квартир, если спрос недостаточен.

Для оценки ситуации понадобятся зарегистрированные сделки, цены сопоставимых квартир, фактические поступления на эскроу и статистика новых запусков. Одного показателя ипотечных выдач недостаточно.

Главный итог октября: рынок жилья перестраивается, но восстановление спроса пока не подтверждено

Октябрьские данные не складываются в единую историю «рынок рухнул». В Сбербанке резко сократилась ипотека на новостройки, но кредитование готовых квартир осталось примерно на прежнем уровне. В Московском регионе зарегистрировали на 37% меньше первичных сделок, чем год назад, и на четверть снизилась оценочная стоимость заключенных договоров.

На уровне всей страны уменьшились запуски новых проектов, хотя объем уже строящегося жилья остается высоким. Покупателям по-прежнему мешает дорогой кредит, застройщикам приходится внимательнее рассчитывать продажи и финансовую нагрузку.

Следующие месяцы прояснят, был ли октябрь преимущественно откатом после сентябрьского ажиотажа или началом более долгой перестройки спроса. Пока убедительных данных для окончательного вывода нет.

Как вы считаете, что поможет восстановить спрос на квартиры — снижение ипотечных ставок или пересмотр цен на новостройки?

Сообщение Ипотека Сбербанка сократилась на 52%, продажи новостроек в Москве и области — на 37%: что происходит на рынке жилья появились сначала на Всеостройке.рф.

По таким кредитам банки должны будут формировать повышенные резервы. Изменения планируют опубликовать в I квартале 2027-го, а заработать они могут с 1 июля 2027 года.

Ещё два изменения для ипотеки:

• Доходы заёмщиков банки будут оценивать по закрытому перечню официальных документов.

• Кредиты на строительство частных домов без эскроу нельзя будет включать в ипотечный портфель для расчёта резервов, если единственный залог — земельный участок.

Для бизнеса тоже готовят новые правила — ЦБ хочет учитывать соотношение долга к EBITDA и способность компании платить проценты. Для девелоперов с высокой долговой нагрузкой и слабым покрытием процентов это может означать более высокие резервы по их кредитам.

Этот подход регулятор ещё обсудит с банками до конца 2026 года.

Смотрите файл ниже:

Сообщение ЦБ хочет сделать дороже для банков ипотеку с низким платежом на старте и резким скачком потом появились сначала на Всеостройке.рф.

Представьте себе утро популярной артистки: вы просыпаетесь в тишине загородного дома под пение птиц, наливаете кофе, а затем садитесь в машину и проводите в глухих подмосковных пробках по три-четыре часа каждый день. Примерно так выглядела реальность Юлианны Карауловой. Известная певица и бессменная ведущая рейтинговых телепроектов долгое время балансировала между статусом загородной жительницы и жестким рабочим графиком в мегаполисе. Но в жизни каждого востребованного артиста наступает момент, когда время становится дороже самого чистого воздуха. Юлианна сделала свой выбор. Она окончательно вернулась в Москву, оформила масштабную сделку по покупке недвижимости и честно призналась, что ради нового жилья ей пришлось примерить на себя весьма неожиданную роль — «королевы ипотек».

Побег из Подмосковья: почему загородный уют не подошел молодой маме

История столичных перемещений Юлианны Карауловой за последние годы напоминает маятник. Когда певица была беременна сыном Александром, идея уехать подальше от суеты казалась идеальной. Семья сняла просторный частный дом в уютном Подмосковье. Чистый воздух, тишина, отсутствие посторонних глаз — для первых месяцев жизни ребенка это было лучшее решение. В общей сложности за городом артистка вместе с мужем, саунд-продюсером Андреем Черным, прожила около четырех лет. Но когда ребенок подрос, а рабочие проекты Юлианны начали требовать ежедневного присутствия на съемочных площадках и в студиях звукозаписи, романтика загородного быта разбилась о суровую московскую логистику.

Певица без прикрас вспоминает, что в какой-то момент просто устала бесконечно ездить туда и обратно, ведь психологически она не была готова тратить драгоценные часы жизни на дорогу. Постоянные опоздания, невозможность лишний раз обнять сына в течение дня и тотальный недосып в итоге привели к кардинальному решению о возвращении в эпицентр столичной жизни. Интересно, что певица отметила неожиданный факт: вернувшись в город, она начала высыпаться гораздо лучше, несмотря на столичную суету и загазованность.

Из холостяцкой «двушки» в четырехкомнатную квартиру

Долгое время Юлианна гордилась своей первой собственной недвижимостью — уютной двухкомнатной квартирой в обычном московском доме без пафосной охраны, на которую она заработала сама и где когда-то оборудовала гардеробную из большой кладовой. Именно там пара столкнулась с акустическим пунктиком Андрея.

Как у профессионального музыканта, у него невероятно чуткий слух, и топот соседей сверху сильно мешал комфорту. Поэтому, когда семья переросла старые квадратные метры, требования к новому жилью стали куда жестче. Ради масштабного расширения Юлианне пришлось расстаться со своей первой квартирой и продать ее.

Новым семейным гнездом Карауловой стала просторная четырехкомнатная квартира в центре Москвы, расположенная на самом верхнем этаже современного жилого комплекса. Верхний этаж гарантировал тишину над головой, а планировка позволила окнам выходить на две противоположные стороны дома — это было ключевым критерием для певицы, чтобы комнаты легко проветривались и были наполнены светом. Правда, без курьезов не обошлось.

Юлианна со смехом признается, что при выборе квартиры они с мужем так увлеклись планировкой и техническими деталями, что совершили типичную ошибку молодых родителей — забыли проверить наличие детского сада и инфраструктуры прямо рядом с домом. Эксперты рынка недвижимости оценивают такое жилье в центре столицы минимум в 80 миллионов рублей. Переезд дался паре непросто: процесс подбора затянулся, ремонт требовал колоссальных вложений, а сама артистка из-за накопившегося стресса даже пережила несколько панических атак.

Интерьер без дворцового пафоса

Внутреннее оформление новой квартиры полностью отражает характер хозяев. Юлианна категорически отказалась от тяжелого люкса, золота и кричащего глянца. Вместо этого пара выбрала утонченную неоклассику с элементами скандинавского минимализма. 

Базовое оформление квартиры построено на очень спокойном и элегантном сочетании благородных оттенков серого и мягкого бежевого цвета. Такое решение визуально делает пространство еще больше и дарит ощущение психологического комфорта после тяжелых съемочных будней.

Чтобы интерьер не выглядел скучным, певица точечно добавила в него глубокие сочные акценты. Главной гордостью Юлианны стала кухня, где она воплотила свою давнюю интерьерную мечту. Кухонный гарнитур выполнен в насыщенном зеленом цвете, который идеально гармонирует с теплыми белыми деталями.

Атмосферу уюта поддерживает и классическая отделка: стены украшены лаконичными линейными молдингами, а на полу красуется дубовая паркетная доска, уложенная благородной французской ёлочкой. Спальня супругов получилась более строгой: в ней серые тона переплетаются с кремовыми, а главным украшением комнаты стала уединенная зона отдыха в эркере у окна.

Примечательно, что весь ремонт и мебель певица оплачивала исключительно из собственного кармана. В современном шоу-бизнесе принято делать перепланировки по бартеру за рекламу в социальных сетях, но Караулова сознательно отказалась от этой идеи. Она не хотела зависеть от жестких рамок спонсоров и чужих концепций. Пара копила на этот ремонт несколько лет, и единственным подарком от мебельного бренда в итоге стали прикроватные тумбочки и комод.

Четыре кредита ради семейного будущего

Пожалуй, самый интересный факт о недвижимости Карауловой заключается в том, что она не скрывает: ее квадратные метры куплены на заемные деньги. Юлианна открыто называет себя «королевой ипотек» и признается, что в определенный момент умудрилась оформить на себя сразу четыре кредита. Финансовая стратегия артистки строилась на грамотном инвестировании, хотя не обошлось и без досадных ошибок. По собственному признанию, Караулова совершила финансовую оплошность, досрочно закрыв свою самую первую, невероятно выгодную семейную ипотеку со ставкой всего 5% годовых. Юлианна вспоминает, что сделала это просто по незнанию, еще не до конца разобравшись в тонкостях банковских программ.

На сегодняшний день певица успешно оптимизировала свои долги, полностью закрыв половину кредитов. Сейчас на ней «висят» два действующих займа, один из которых оформлен на максимальный срок в 30 лет. Такой масштабный подход к недвижимости объясняется заботой о будущем. Помимо роскошной четырехкомнатной квартиры для собственной семьи, Юлианна еще десять лет назад пообещала купить новое жилье родителям. Она долго уговаривала их переехать из старой «фамильной двушки» в Ясенево и в итоге приобрела для них квартиру с готовой отделкой в современном комплексе на Юго-Западе Москвы, неподалеку от Сколково и Мещерского парка. Главным аргументом для пожилых родителей стало то, что подрастающему внуку Саше нужна собственная комната, когда он гостит у бабушки с дедушкой. Еще один ипотечный объект певицы — это коммерческая недвижимость, купленная на вырост для сына, которая станет для него надежным стартовым капиталом во взрослой жизни.

Несмотря на высокий звездный статус и жизнь в престижном жилом комплексе, Караулова остается очень земным в быту человеком. Певица признается, что спокойно обходится без постоянных помощников по хозяйству, предпочитая самостоятельно наводить порядок и готовить для любимых мужчин. Сегодня Юлианна Караулова живет в бешеном ритме между шумными телестудиями Останкино и своей тихой идеальной квартирой на последнем этаже, где ее всегда ждут муж, сын и заслуженная тишина.

А как вы относитесь к такой запредельной честности? Пока одни звезды создают иллюзию мгновенного богатства и «подарков судьбы», Юлианна Караулова открыто признается в миллионных долгах и тридцатилетних кредитах ради комфорта близких. Что это — разумный прагматизм современной женщины или неоправданный финансовый риск, который может обернуться катастрофой при любом кризисе? Рискнули бы вы взять четыре ипотеки одновременно, имея даже очень хороший доход? Делитесь своим мнением в комментариях, обсудим! 

Сообщение Королева ипотек: где и как на самом деле живет Юлианна Караулова появились сначала на Всеостройке.рф.

Первое место в октябрьском медиарейтинге занял Александр Аксененко — 16 443 пункта. За ним следуют Сергей Колунов с результатом 14 208 и Ирек Файзуллин — 10 415. На страницах СМИ в течение месяца обсуждали ипотеку, платежи за жилье и положение строительных компаний. У некоторых участников поводом для публикаций стали совсем другие события: судебные разбирательства, городская политика или международные мероприятия.

В октябре Александр Аксененко возглавил медиарейтинг, хотя по итогам сентября не входил в первую десятку. Колунов поднялся сразу на пять позиций — с седьмой на вторую. Самое ощутимое снижение среди прежних лидеров показали Стасишин и Пахомов. Они переместились со второго и третьего мест на шестое и седьмое.

Как считали

В расчет вошли сообщения СМИ, опубликованные с 1 по 31 октября 2026 года. «Медиалогия» оценивает их с помощью Медиаиндекса. Значение зависит не только от числа публикаций, но и от того, как и где упоминают человека. По этому числу нельзя судить об успехах застройщика или качестве работы чиновника.

Ниже — события и заявления октября, о которых писали федеральные, региональные и профильные редакции. При этом мы не приписываем конкретной публикации определенное число пунктов, такой расчет потребовал бы полной выгрузки «Медиалогии».

1. Александр Аксененко, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ — Медиаиндекс 16 443

Что произойдет со спросом на новостройки после изменения семейной ипотеки? Эту тему Аксененко затронул в комментарии ТАСС. По его оценке, около 20–25% покупателей, прежде рассчитывавших на квартиру в новом доме, могут переключиться на вторичный рынок.

Однако речь, подчеркнул депутат, не идет о массовом оттоке клиентов от застройщиков. Готовую квартиру нередко приходится ремонтировать, кроме цены покупки семья сравнивает первоначальный взнос и будущий платеж банку. Слова Аксененко затем цитировали федеральные и региональные издания.

Второй сюжет касался кредитов для строительных компаний. Аксененко обратил внимание на парадокс проектного финансирования: банк, предоставляющий деньги на стройку, в текущих условиях способен заработать больше самого застройщика. Для девелопера же проценты по кредитам становятся расходом, который может заметно сократить прибыль от проекта.

Высказывание получило продолжение в отраслевой прессе. Первоначально оно прозвучало 23 октября в интервью Александра Аксененко порталу Всеостройке.рф о финансовом положении застройщиков и проблемах ИЖС.

2. Сергей Колунов, основатель ГК «Садовое кольцо», заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ — Медиаиндекс 14 208

19 октября журналисты обратили внимание на разъяснение Колунова о строках в платежках ЖКХ. Депутат рассказал, за какие дополнительные услуги собственники не обязаны платить автоматически и в каких случаях можно потребовать перерасчет.

Радиоточка, телевизионная антенна, домашний телефон и добровольное страхование — примеры услуг, от которых при соблюдении условий договора можно отказаться. Иная ситуация с консьержем, шлагбаумом и домофоном. Здесь нужно выяснять, принималось ли соответствующее решение на общем собрании и как оформлена услуга.

Комментарий Колунова появился в RT, NEWS.ru, URA.RU, «Татар-информе» и других изданиях. Тема привлекла внимание широкой аудитории. Большинство перечисленных услуг встречаются в платежных документах многоквартирных домов. В том же месяце депутат разъяснял сроки оплаты ЖКУ, правила изменения арендной платы и ответственность управляющих организаций.

Помимо коммунальных вопросов, Колунов высказался о положении девелоперов. В интервью порталу Всеостройке.рф о рисках банкротств и будущем ипотечных программ от 23 октября он предупредил компании об опасности рассчитывать на быстрое восстановление спроса до уровня 2021–2022 годов. По его мнению, возвращения массовых льготных программ исключительно ради поддержки продаж новостроек ожидать не стоит.

3. Ирек Файзуллин, министр строительства и ЖКХ РФ — Медиаиндекс 10 415

В повестке Файзуллина на первый план вышли стройки, которым грозит задержка, и участие банков в их завершении.

9 октября Минстрой рассказал о встречах Файзуллина с Банком России, крупными банками, региональными властями и представителями девелоперов. Обсуждение касалось прежде всего компаний, которым стало сложнее обслуживать кредиты и достраивать жилье.

Министр призвал кредиторов не оставаться сторонними наблюдателями, когда у финансируемого ими проекта возникают проблемы. Его позиция сводилась к необходимости найти вместе с застройщиком и регионом решение, позволяющее довести дом до ввода и передать квартиры покупателям.

Сообщения о позиции Минстроя распространили «Деловой Петербург», «Московская перспектива», «СИБДОМ» и другие отраслевые издания. Особый интерес вызвало обсуждение проектов с риском срыва сроков строительства.

22 октября ведомство вновь вернулось к теме проблемных объектов. Минстрой сообщил о совместной работе с банками, субъектами РФ и девелоперами над завершением жилых проектов.

4. Эмин Агаларов, президент Agalarov Development — Медиаиндекс 5 537

Октябрьская информационная повестка Эмина Агаларова оказалась связана преимущественно с культурными и спортивными мероприятиями на территории Sea Breeze в Азербайджане. 14 октября на Sea Breeze Walk of Fame открыли именную звезду режиссера Юлия Гусмана. Церемония с участием предпринимателя получила освещение в СМИ, посвященных культурной жизни.

В тот же день Агаларов подписал меморандум с представителями Oceanman Azerbaijan о проведении в 2027 году международного этапа соревнований по плаванию на открытой воде. Для этого планируется использовать инфраструктуру курорта. О подписании соглашения Sea Breeze сообщил 15 октября.

Для Sea Breeze октябрь стал месяцем событий, не ограниченных продажей недвижимости. Курорт фигурировал в новостях о кино и международном спорте, а Агаларов — как организатор этих проектов.

5. Самвел Карапетян, основатель и президент ГК «Ташир» — Медиаиндекс 3 104

9 октября имя Самвела Карапетяна вновь появилось в судебной хронике. Антикоррупционный суд Еревана рассматривал его дело, в том числе вопрос о мере пресечения. За заседанием следили армянские СМИ, материалы о процессе публиковали и российские агентства, включая ТАСС.

Новых девелоперских проектов в этой части повестки не было. Карапетян, известный как основатель «Ташира», получил внимание прессы прежде всего в связи с судебным разбирательством в Армении.

6. Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ — Медиаиндекс 2 905

На Отраслевом дне Минстроя 22 октября Стасишин говорил о будущем программы «Стимул». Поддержку предполагается направлять прежде всего на дороги внутри новых кварталов и инженерные сети. Это особенно важно для ИЖС: дом можно построить быстро, но без коммуникаций и подъезда жить в нем сложно. Замминистра напомнил и о предыдущих результатах программы — 67 млн кв. м жилья за шесть лет.

Интерфакс и профильные издания вынесли в новости именно изменение приоритетов. Для застройщиков это вопрос не только господдержки. Дороги и коммуникации определяют, насколько быстро можно освоить участок и какие расходы придется заложить в проект.

7. Сергей Пахомов, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ — Медиаиндекс 2 476

Октябрь для Пахомова начался с транспортной темы. На совещании 7 октября в Сергиевом Посаде он вместе с РЖД, местными властями и проектировщиками разбирал, как будет устроен новый пересадочный узел: где разместятся вокзал и площадь перед ним, как распределят потоки пассажиров и автомобилей.

Через два дня Росжелдор утвердил планировочную документацию для станции Сергиев Посад. Еще один местный сюжет — теплотрасса на Инженерной улице. Ход ее ремонта ранее контролировали Пахомов и областной депутат Тимофей Лагутин.

Оба сюжета относятся к городской инфраструктуре, однако данных о том, сколько упоминаний Пахомову принесли именно эти новости, в открытом доступе нет.

8. Александр Ломакин, первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ — Медиаиндекс 2 450

Ломакин на Отраслевом дне Минстроя 22 октября назвал сумму, предусмотренную на инфраструктуру: свыше 1 трлн рублей. Деньги предназначены для более чем тысячи проектов, от которых зависит развитие новых районов.

Еще один блок выступления касался комплексного развития территорий: в реализации находятся более 1,5 тыс. проектов КРТ с потенциалом почти 240 млн кв. м. По программе формирования комфортной городской среды, сообщил Ломакин, за время ее действия обновили свыше 119 тыс. территорий.

Эти заявления разошлись по профильным изданиям. В одном выступлении прозвучали данные и о будущих инфраструктурных вложениях, и о масштабе уже ведущейся работы.

9. Марат Васимов, генеральный директор АО «СЗ ИСК г. Уфы» — Медиаиндекс 1 948

2 октября Марата Васимова вновь избрали председателем горсовета Уфы. На первом заседании нового созыва за него проголосовали 33 депутата, еще один не участвовал в голосовании. Об этом решении сообщили Интерфакс, «Коммерсантъ» и региональная пресса.

Горсоветом Васимов руководит с сентября 2021 года. При этом он остается генеральным директором специализированного застройщика «Инвестиционно-строительный комитет города Уфы». Поэтому в октябрьский строительный медиарейтинг попала и новость о его муниципальной работе.

10. Станислав Киселев, генеральный директор ГК «КОРТРОС» — Медиаиндекс 1 934

Станислав Киселев посвятил свое октябрьское выступление тому, как сохранить местную историю в новых городских пространствах.

На Отраслевом дне Минстроя 22 октября он предложил открывать тематические парки при региональных филиалах Национального центра «Россия». Идея — рассказывать детям об истории родного края через игровые пространства, а не только музейные экспозиции.

Киселев также предложил собрать архитекторов, историков, культурологов и представителей власти в рабочую группу. Она могла бы подготовить практические рекомендации для проектировщиков — какие региональные символы и исторические сюжеты уместно переносить в современную застройку.

Инициативы получили освещение в отраслевой прессе, где обсуждались вопросы архитектуры, благоустройства и комплексного развития городской среды.

Что определяло медиаповестку октября

По итогам месяца лидеров списка чаще всего упоминали в связи с вопросами, понятными массовому читателю: ипотекой и счетами за квартиру. Федеральные чиновники обсуждали финансирование стройки и инфраструктуры.

Другие участники оказывались в новостях из-за культурных мероприятий, судебного процесса или выборов в городской совет. Все эти сообщения влияют на публичную заметность человека, хотя напрямую не характеризуют работу его строительной компании.

Полный рейтинг цитируемости руководителей строительной отрасли за октябрь 2026 года опубликован на портале Всеостройке.рф.

Какие заявления октября, на ваш взгляд, оказались наиболее значимыми для строительного рынка — о семейной ипотеке, поддержке застройщиков банками или развитии инфраструктуры новых районов?

Сообщение Медиарейтинг первых лиц строительной отрасли по итогам октября 2026 года появились сначала на Всеостройке.рф.

В июле 2011 года Михаил Оглоблин устраивал на презентации для покупателей недвижимости джазовый фестиваль с выступлением Billy’s Band, фермерским рынком и праздничными развлечениями. Компания «РАСТ» только начинала осваивать подмосковную недвижимость, но уже продавала сотни квартир и готовилась к новым проектам. Молодой предприниматель, которому исполнилось 30 лет, уверенно осваивался в роли крупного девелопера.

Через пять лет на его стройках почти не осталось рабочих, зато появились пикеты обманутых дольщиков. За красивыми презентациями обнаружились кредитные проблемы, подозрительные финансовые операции и долги, для погашения которых пришлось искать новых инвесторов. Причем неприятности с покупателями жилья оказались далеко не единственной историей, которая привела владельца строительного бизнеса в суд.

Бизнес с молодости

Михаил Андреевич Оглоблин родился 16 июля 1981 года. Вышло так, что его дальнейший путь в бизнесе во многом предопределила семья. Дело в том, что его мать, Марина Евгеньевна Оглоблина, долгие годы была заметной фигурой в коридорах московской власти. Там она курировала вопросы городского хозяйства и градостроительную сферу, а чуть позже — в период с 2013 по 2015 год — и вовсе возглавляла Министерство строительного комплекса и ЖКХ Подмосковья. Закончив работу в министерстве, она осталась в сфере в качестве советника губернатора Андрея Воробьева. Естественно, постоянное общение в кругу крупных чиновников и строительных магнатов сильно повлияло на интересы молодого человека, который в итоге выбрал девелопмент.

Свои первые коммерческие проекты Оглоблин запустил в 22 года. В декабре 2003-го он стал соучредителем строительной фирмы «МОН ПЛЕЗИР» и занял кресло генерального директора. Но зацикливаться на чем-то одном он не стал. Уже в январе 2005-го молодой коммерсант берется за смежное направление и встает у руля компании «РЕАЛ-ЭКСПО», которая занималась дизайном интерьеров и финишной отделкой помещений.

Довольно быстро рамки классического строительного сектора стали для него тесны. В 2006 году вместе с компаньоном Булатом Нургушиевым Оглоблин заходит в совершенно новые ниши, создав две организации. Их профилем стало посредничество при оптовых продажах, а также управленческий и финансовый консалтинг: от аудита до бухгалтерии. К 2009 году предприниматель открыл для себя еще одну сферу — оценку активов.

Старт проекта «РАСТ» с минимальным капиталом

Важной вехой стал 2009 год, когда Оглоблин решил запустить по-настоящему масштабный строительный проект. Для этого в Москве зарегистрировали ООО «РАСТ». Любопытно, что уставный капитал новой структуры был чисто символическим — всего 10 000 рублей. По сути, фирма создавалась как инвестиционное ядро, через которое планировалось крутить средства и развивать собственные площадки.

Параллельно вокруг «РАСТа» выстраивали целую сеть сателлитов. Инженерно-технический блок закрывало созданное еще в 2006-м предприятие «Кватро», роль генерального подрядчика отдали «Стройремстилю», а за оперативное управление отвечала УК «Базисные инвестиции». В марте 2011 года обойму пополнила компания «РАСТ-Инвест» (ее заточили чисто под подготовку стройплощадок), а за месяц до этого сам Оглоблин получил статус ИП, чтобы было удобнее проводить операции с недвижимостью.

Такая схема давала возможность полностью замкнуть весь цикл внутри одной структуры: от вливания денег и оформления бумаг до контроля за субподрядчиками на площадке. При этом под каждый конкретный жилой комплекс обычно создавали новое юрлицо-застройщика.

На старте казалось, что расчет основателя «РАСТа» абсолютно верный. Рыночная конъюнктура в Подмосковье тогда была отличной: спрос на недорогие квадратные метры бил рекорды, а тренд на малоэтажное жилье стал реальной альтернативой душным многоэтажкам. Именно в эту волну Оглоблин и попытался встроиться.

Джаз, награды и первые 300 квартир

Земельный пул компании Оглоблина пополнился в 2010 году. Тогда «РАСТ» победил в торгах Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС), получив в распоряжение 10 гектаров земли около деревни Аристово. На этой площадке девелопер задумал возвести ЖК «Аристово-Митино» — крупный малоэтажный массив из 29 домов высотой в 3–4 этажа. Проект рассчитывали примерно на 800 квартир, обещая покупателям развитую внутреннюю среду с прогулочными зонами, скверами и рекреационными площадками.

Бюджет стройки составлял внушительные 2 млрд рублей. Весной 2011 года, выступая на мартовской пресс-конференции, Оглоблин особо подчеркнул: привлекать сторонние кредиты компания не планирует, работы профинансируют из собственных средств. Примечательно, что сам статус партнера Фонда РЖС рассматривался руководством как надежная подушка безопасности на случай падения рыночного спроса. Фонд мог выкупить до 35% квартир, если застройщик не найдет на них покупателей.

Соинвестором и эксклюзивным агентом по продажам стала «БЕСТ-Новострой». Генеральный подряд передали «Стройремстилю», а функции технического заказчика выполняла «Кватро». Выход на площадку состоялся в марте 2011-го. Жилую часть обещали закончить уже следующей весной.

Старт получился настолько удачным, что летом партнеры решили устроить большой праздник для покупателей. 24 июля 2011 года около тысячи гостей собрались на фестивале «Летний джаз в Аристово» в усадьбе Юрлово. Мероприятие совпало с празднованием дней рождения Оглоблина и председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой. На сцене выступали музыканты, посетители рисовали дом мечты на огромном холсте, а представители компаний делились результатами продаж.

За первые три месяца удалось реализовать около 300 квартир, то есть почти 38% запланированного объема. Проект получил несколько отраслевых наград, включая «Рекорды рынка продаж» и «Проект года». Глава «РАСТа» называл его доступным жильем нового формата, рассчитывая закрепиться в быстрорастущем сегменте подмосковной недвижимости.

Но с обещанными сроками возникли неприятности. Из-за проблем с подключением коммуникаций строительство затянулось, и вместо весны 2012-го комплекс удалось довести до ввода значительно позднее. Лишь в марте 2016 года появилась информация о получении разрешения на эксплуатацию.

Девять миллиардов на новый район

Параллельно с тем, как проект «Аристово-Митино» увязал в бесконечных задержках, Оглоблин уже вовсю разворачивал куда более амбициозную историю. Летом 2012 года его компания «РАСТ» выкатила на публику проект огромного жилого района «Марьино Град». Строить решили на землях бывшей Марьинской птицефабрики — а это, на секунду, без малого 60 гектаров в районе Киевского и Калужского шоссе. Буквально через пару дней после презентации эти территории официально отрезали Новой Москве. Понятно, что статус столичной прописки мгновенно взвинтил ценность будущих домов в глазах потенциальных дольщиков.

Бюджет заявлялся космический — в стройку собирались влить около 9 миллиардов рублей. Сдать объект обещали оперативно, уже к середине 2015 года. Деньги планировали собирать по классической схеме: часть своих, часть — банковские займы. Причем на момент анонса у «РАСТа» уже лежало в кармане предварительное одобрение кредита от Сбербанка. Генподрядчиком назначили проверенный «Стройремстиль».

Продажи доверили лидерам рынка — квартирами торговали одновременно «БЕСТ-Новострой» и «МИЭЛЬ». Имена этих агентств на вывесках работали как знак качества, снимая лишние вопросы у людей, а малоэтажный формат позволял маркетологам вовсю крутить тему «экологичной альтернативы каменным джунглям старой Москвы». Клиентам рисовали красивую картинку: не банальную бетонную коробку, а полноценный европейский пригород со своими садами, школами, магазинами и зелеными бульварами.

Игра по-крупному

Эконом-классом Михаил Андреевич ограничиваться явно не планировал. Еще в 2011-м его он договорился с инвестгруппой «Абсолют», принадлежащей Александру Светакову. Предприниматель решил взяться за проект элитного жилья у Сколково. Партнеры решили освоить порядка 100 тысяч «квадратов». Проект оценили в 120 миллионов долларов. Схема партнерства выглядела так: Светаков дает землю, а «РАСТ» вписывается как инвестор, заказчик и главный застройщик первого этапа. Финиш первой очереди намечали на конец 2013 года.

Это сотрудничество вылилось в возведение пары многоквартирных корпусов и детского садика в премиальном комплексе «Резиденция Сколково». Объекты построили и ввели в эксплуатацию. Но это было сделано только в 2016 году, и завершение проекта сопровождалось скандалом, который стал в будущем причиной уголовного разбирательства между партнерами.

Стройки остались без денег

В 2015 году между руководством «РАСТа» и Сбербанком возникли сложности. Девелопер внезапно запросил у банка еще 1,1 миллиарда рублей, чтобы дотянуть до финала «Спортивный квартал». Свою просьбу фирма объяснила банально: материалы подорожали, стройка выросла в цене. Но эксперты Сбера усомнились, что расходы обоснованы. К тому моменту банк и так уже двигал сроки по старым долгам, так что открывать новый кредитный кран без жесткой ревизии никто не собирался.

Масла в огонь подлила и общая ситуация: людей, готовых брать квартиры в ипотеку, резко поубавилось. В итоге продажи рухнули ровно в тот момент, когда затраты на несколько гигантских площадок одновременно поползли вверх.

Какое-то время стройку пытались удержать на плаву за счет вливаний от финансового дома «Капитал», который разом выкупил несколько квартир. Однако вместо того чтобы бросить полученные средства на завершение корпусов с высокой степенью готовности, деньги раскидали на разные объекты. Впоследствии Оглоблин сам признает, что это было фатальным просчетом. Финансы, по его же словам, попросту «размазали» по всем стройплощадкам.

Закономерный финал наступил к октябрю 2016-го — краны встали, рабочие разошлись. Летом следующего года, в июне, глава «РАСТа» все-таки вышел к разъяренным дольщикам «Марьино Града», чтобы хоть как-то объяснить этот коллапс и обрисовать планы на будущее. Первая очередь домов была готова процентов на 90. Вторая отставала — там набралось от силы 60–70%. Чтобы полностью закрыть проект, Оглоблину нужно было где-то найти около 600 миллионов рублей. При этом, чтобы сдать первые шесть корпусов, не хватало сущих копеек — 80 миллионов.

Предприниматель уверял покупателей, что у него остались активы, за счет которых можно возобновить строительство. Среди них был торговый комплекс, в который вложили около 130 млн рублей, а также непроданные квартиры и требования к подрядчикам. Оглоблин рассчитывал реализовать имущество, получить выручку и направить деньги на завершение домов. Однако быстро продать активы по нужной цене не получалось.

Пытаясь решить проблему с дефицитом денег, девелопер не прекращал диалог со Сбербанком. Ближе к весне 2017 года финансовая организация одобрила параметры целевого кредита в размере 261 млн рублей, предназначенного для завершения «Спортивного квартала». Предполагалось, что порядка 108 млн из этих средств уйдут на прокладку инженерных сетей и достройку трех корпусов в рамках первой очереди. Однако к концу апреля подписи под соглашением так и не появились. В это время менеджмент компаний-застройщиков лишь занимался актуализацией графиков строительства для последующей презентации в профильных ведомствах.

Пикеты вместо новоселья

К лету 2017 года суммарный финансовый дефицит на трех замороженных площадках в Новой Москве достиг внушительной отметки — около 2 млрд рублей. При этом, по внутренним расчетам самих дольщиков ЖК «Марьино Град», к указанному периоду в комплексе удалось реализовать почти 95% всего жилого фонда. Несмотря на это, ни один из 22 запланированных домов де-факто так и не был введен в эксплуатацию. Наиболее критическое положение дел фиксировалось в сегменте таунхаусов. В частности, готовность поселка «Спорт-Таун» едва превышала 10–20%. На площадках «Спортивного квартала» активность тоже практически сошла на нет, хотя строительная готовность отдельных зданий там оставалась весьма высокой. 

Из-за отсутствия внятных ответов покупатели недвижимости попросту не понимали реальных сроков сдачи объектов и итогового объема вложений, необходимого для завершения долгостроев.

Дополнительным барьером стали жесткие юридические обременения. Волна судебных исков от обманутых граждан и запуск официальных расследований парализовали проект юридически. Суды наложили аресты как на сами участки, так и на недостроенные корпуса. В итоге девелопер потерял право оперативно продлевать разрешения на строительство и регистрировать изменения в проектной документации. Без этих бумаг любые работы на площадке становились незаконными.

Осенью 2016 года протест дольщиков перешел в активную фазу. Покупатели квартир в «Марьино Граде» и «Спортивном квартале» начали объединяться в группы, заваливая чиновников коллективными жалобами и требуя жестких мер. Ситуация была критической. Людям приходилось годами гасить ипотеку за недостроенные бетонные коробки и одновременно отдавать последние деньги за съемное жилье.

Защиту интересов пострадавших взял на себя Сергей Вербицкий, возглавивший инициативную группу «Марьино Града». Именно он стал ключевым спикером: вел тяжелые переговоры с ведомствами и инвесторами, регулярно общался с прессой и добивался тотальной проверки счетов девелопера. По его словам, обманутые граждане успели отправить тысячи писем во все возможные инстанции.

Самой громкой акцией стал столичный митинг, прошедший 28 июля 2018 года. На площадь вышли около двухсот человек, чье ожидание ключей на тот момент затянулось уже более чем на два с половиной года. К моменту этой акции просрочка по сдаче домов превысила тридцать месяцев.

Градус напряжения рос еще и потому, что чиновники в очередной раз сорвали утвержденные документы. В Москомстройинвесте изначально рассчитывали сдать «Марьино Град» в октябре 2018-го. Однако новый техзаказчик, только заходивший на объект, сразу же дал понять: уложиться в эти даты физически невозможно. Граждане резонно опасались, что ситуация с переносами дат не прекратится даже после смены управляющих команд.

Параллельно в повестке протестов зазвучал вопрос об исчезнувших миллиардах. Тот же Вербицкий, опираясь на предварительные данные правоохранителей, заявлял о выводе колоссальных сумм: порядка 2,8 млрд рублей из бюджета «Марьино Града» и еще 1,4 млрд — со счетов «Спортивного квартала». На протестных площадках открыто говорили о трех миллиардах рублей, нецелевое использование которых якобы вскрыли совместные проверки прокуроров и инспекторов Москомстройинвеста. Именно эти цифры стали главным оружием дольщиков, требовавших полноценного уголовного расследования всех финансовых потоков группы.

Куда уходили миллионы

В феврале 2017 года после прокурорской проверки деятельности ООО «МарьиноСтрой» было возбуждено уголовное дело по факту предполагаемого незаконного вывода средств. Правоохранители заинтересовались финансовыми операциями компании, которая получила деньги от покупателей квартир, но не смогла завершить строительство. Позднее движение денежных потоков между связанными структурами исследовали и в рамках банкротства самого «РАСТа».

Одним из наиболее показательных эпизодов стали перечисления в адрес ООО «Кватро», учредителем которого являлся Оглоблин. Конкурсный управляющий выяснил, что с 2013 по 2016 год «РАСТ» перевел этой организации более 451 млн рублей. Причем значительная часть суммы прошла по счетам в 2016-м, когда строительный бизнес уже испытывал серьезные финансовые трудности.

Особенно интересны операции после продажи 111 свободных квартир. Согласно материалам арбитражного дела, в апреле, мае, сентябре и октябре 2016 года от управляющей компании «КапиталЪ ПИФ», действовавшей в интересах закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «МосЖилИпотека», на счет «РАСТа» поступило 377,06 млн рублей. Из этих денег 321,48 млн рублей затем перечислили «Кватро», причем часть переводов состоялась уже после принятия заявления о банкротстве «РАСТа».

В назначении платежей значилось финансирование работ технического заказчика по договору от 14 января 2011 года на объекте возле деревни Новое Аристово. Однако сам договор и необходимые первичные документы представлены не были. Суд установил, что «Кватро» не доказало реальность услуг, за которые получило деньги.

Конкурсный управляющий настаивал, что внутри группы сформировалась схема перераспределения средств. По его версии, «РАСТ» аккумулировал долги перед независимыми кредиторами, «Кватро» получало активы, а «Стройремстиль» участвовал в дальнейшем движении денег, в том числе через организации с фиктивным документооборотом. В результате у одного юридического лица оставались обязательства, тогда как значительные средства переходили другим участникам группы.

В апреле 2019 года управляющий потребовал привлечь Оглоблина и связанные компании к субсидиарной ответственности по обязательствам «РАСТа». Первоначальный размер заявленных требований составлял 547,78 млн рублей. В апреле 2022 года суд установил основания для привлечения самого предпринимателя к ответственности, а разбирательства в отношении других структур продолжились.

В январе 2024-го первая инстанция отказалась привлекать «Кватро» и «Стройремстиль» к субсидиарной ответственности. Но в апреле апелляционный суд отменил это решение, установив, что связанные компании извлекали выгоду из недобросовестных операций внутри группы. 20 сентября 2024 года Арбитражный суд Московского округа оставил постановление апелляции в силе.

Нелегальные мигранты и фиктивные подрядчики

Проблемы с уголовным законодательством начались у владельца «РАСТа» еще до остановки большинства строек. В мае 2015 года столичная полиция провела операцию на объектах связанных с предпринимателем компаний. Правоохранители обнаружили 78 иностранных работников, у которых отсутствовали необходимые разрешения на трудовую деятельность. Вместе с мигрантами задержали нескольких сотрудников строительных организаций, включая самого Оглоблина.

Следствие обвиняло руководство в организации незаконной миграции. Сотрудники компаний, по версии правоохранителей, обеспечивали незаконное привлечение иностранцев к работе на строительных площадках. Тверской районный суд Москвы первоначально отказался отправлять предпринимателя в СИЗО и оставил его под подпиской о невыезде.

Однако уголовное дело дошло до приговора. В декабре 2017 года Михаила Андреевича признали виновным по пункту «а» части 2 статьи 322.1 УК РФ. Суд назначил три года лишения свободы условно и штраф 500 тысяч рублей. Наказания получили также 12 других участников дела.

Следующая история оказалась связана уже с налогами и работой «Стройремстиля». В 2012–2015 годах компания оформляла строительные работы через контрагентов, которые, как установил суд, фактически их не выполняли. С помощью фиктивных документов формировались расходы, позволявшие уменьшать налоговую базу.

По расчетам следствия, бюджет недополучил около 269,5 млн рублей. При этом именно Оглоблин, занимавший пост генерального директора, отвечал за организацию финансово-хозяйственной деятельности и использование документов с недостоверными сведениями.

29 августа 2018 года Тушинский районный суд Москвы признал предпринимателя виновным в уклонении от уплаты налогов в особо крупном размере. На этот раз он полностью признал вину и частично возместил ущерб, перечислив 100 млн рублей. Суд назначил два года лишения свободы условно, но применил амнистию к 70-летию Победы, освободив бизнесмена от наказания и сняв судимость.

Банкротства «РАСТ»

Финансовая несостоятельность группы начала оформляться юридически еще осенью 2016 года. 23 ноября Агентство ипотечного жилищного кредитования, позднее преобразованное в ДОМ.РФ, — обратилось в Арбитражный суд Москвы с заявлением о банкротстве ООО «РАСТ». Компания пыталась оспорить принятие заявления, но суд не нашел оснований для прекращения рассмотрения.

9 июня 2017 года в отношении общества ввели наблюдение. На тот момент девелопер уже вел переговоры о передаче проблемных объектов другим участникам рынка, а кредиторы пытались добиться возврата своих средств. 15 декабря 2017-го Арбитражный суд Москвы признал «РАСТ» банкротом и открыл конкурсное производство. Позднее аналогичная участь постигла и другие организации, связанные с прежней строительной группой.

Для покупателей банкротные процедуры означали дополнительные сложности. Дольщикам приходилось включать требования в реестры, участвовать в судебных разбирательствах и добиваться признания своих прав на оплаченные помещения. При этом основной вопрос оставался прежним: кто возьмется закончить строительство и за счет каких средств.

Инвесторы для оставшихся квартир

Переговоры с потенциальными спасителями начались задолго до окончательного банкротства основных застройщиков. Летом 2017 года Оглоблин обсуждал завершение объектов с Capital Group, а запасным вариантом рассматривал группу «Гранель». Московские власти также искали крупного девелопера, способного взять на себя проблемные стройки.

В октябре 2017 года стало известно о подписании рамочного соглашения между Оглоблиным и Capital Group. Договоренность охватывала «Марьино Град», «Спортивный квартал» и «Спорт-Таун». Новый участник должен был выступить инвестором и техническим заказчиком, организовать необходимые работы и обеспечить ввод домов в эксплуатацию.

Условия сделки предусматривали своеобразную форму расчета. Вместо прямой оплаты инвестору собирались передать все нереализованные площади в трех комплексах. Capital Group получала возможность компенсировать затраты продажей этих помещений, а дольщики — шанс наконец получить квартиры.

Но у соглашения имелась важная оговорка. Capital Group могла приступить к работам после оформления договоров и выполнения прежними застройщиками определенных условий, в том числе снятия арестов с земельных участков. Поэтому даже после объявления о появлении инвестора строительство не удалось немедленно возобновить в полном объеме.

Достройка объектов Новой Москвы потребовала нескольких лет. Первым среди крупных комплексов удалось полностью завершить «Спортивный квартал». Сложнее всего складывалась судьба «Марьино Града». Шесть корпусов первой очереди завершили в 2020 году, затем постепенно вводили следующие дома до августа 2021 года.

Отдельно решалась судьба «Экопарка Нахабино». Еще в феврале 2017 года этот проект перешел под контроль группы «Гранель», получившей возможность расширить площадь застройки примерно с 60 до 84 тысяч квадратных метров. Впоследствии комплекс переименовали в «Малину», а строительство продолжили уже под новым брендом.

Четыреста миллионов из Сколково

Уголовное дело, закончившееся реальным сроком для Оглоблина, развивалось отдельно от истории обманутых дольщиков. Его причиной стал спор о финансировании элитной «Резиденции Сколково» в Одинцовском районе. Объект принадлежал группе «Абсолют».

В 2011 году компания Михаила Андреевича должна была самостоятельно профинансировать работы, но необходимых средств не нашлось. Тогда предприниматель обратился за финансовой помощью к руководителям НДК — Карьянову и Ремизову. Компания входила в группу «Абсолют» и участвовала в проекте как технический заказчик. Стороны договорились о предоставлении займа, за счет которого удалось продолжить строительство.

В 2016 году объект сдали в эксплуатацию. После завершения проекта руководитель «РАСТа» выплатил руководителям около 400 млн рублей, считая эти деньги возвратом займа из своей прибыли. На этом участники сделки рассчитывали закончить финансовые отношения.

Но у владельца «Абсолюта» Александра Светакова и руководства группы оказалось другое представление о происхождении средств. Генеральный директор компании Андрей Косолапов утверждал, что завершение строительства финансировалось компанией «Абсолют», а вовсе не личными займами руководителей НДК.

Соответственно, выплаченные Карьянову и Ремизову 400 млн рублей не вернулись на счет девелопера, а остались в карманах руководителей.

В апреле 2017 года Косолапов обратился в правоохранительные органы. Первоначально расследование велось в отношении Карьянова и Ремизова, тогда как Оглоблин долгое время оставался свидетелем. Следствие даже рассматривало версию, что руководители НДК использовали его, не посвящая в предполагаемые преступные намерения.

Позднее позиция правоохранителей изменилась. В ноябре 2019 года бывшему руководителю «РАСТа» предъявили обвинение в мошенничестве в особо крупном размере. К тому времени заявленная сумма ущерба сократилась до 201 млн рублей.

Одним из ключевых участников разбирательства стал Дмитрий Карьянов. Он полностью признал вину, заключил досудебное соглашение о сотрудничестве и в мае 2020 года получил три года лишения свободы. Сам Оглоблин обвинения в мошенничестве отрицал, настаивая на законности расчетов с партнерами.

Процесс над ним начался в Тверском районном суде Москвы в марте 2021 года. Прокурор потребовал назначить шесть лет колонии, однако суд счел возможным более мягкое наказание. 24 ноября 2021 года Михаила Оглоблина признали виновным по части 4 статьи 159 УК РФ и приговорили к четырем годам и шести месяцам колонии общего режима. В срок зачли около года, проведенного под стражей и домашним арестом.

Судебная история других участников дела продолжилась и позднее. Константин Ремизов в декабре 2021 года получил восемь лет колонии, но в январе 2024-го стало известно, что Верховный суд отменил его обвинительный приговор и направил дело на пересмотр.

Банкрот с дорогой квартирой

Параллельно с уголовным преследованием кредиторы добивались взыскания долгов непосредственно с бывшего девелопера. 22 января 2021 года Арбитражный суд Москвы признал его банкротом и ввел процедуру реализации имущества, назначив финансовым управляющим Павла Замалаева. Ему предстояло разыскать имущество бизнесмена, изучить совершенные им сделки и определить, какие активы можно направить на погашение долгов.

Одним из наиболее заметных эпизодов стал брачный договор, заключенный 4 февраля 2020 года с Ириной Бичиковой. По его условиям квартира переходила в единоличную собственность супруги, а машино-место — Оглоблину. Финансовый управляющий оспорил соглашение, поскольку изменение режима собственности уменьшало имущество, доступное кредиторам.

18 февраля 2022 года Арбитражный суд Москвы признал брачный договор недействительным. Апелляционная и кассационная инстанции поддержали это решение, восстановив прежний режим собственности на имущество. Отдельно управляющий оспаривал денежные переводы бизнесмена другим физическим лицам, совершенные незадолго до банкротства.

Например, суд признал недействительными перечисления Дмитрию Мартынову на сумму 3,088 млн рублей за апрель–октябрь 2018 года. В другом споре рассматривались переводы Мулукаю Рабаданову на общую сумму свыше 10 млн рублей.

Что осталось от «РАСТа» и куда исчез бывший девелопер

Прежняя девелоперская группа после банкротств утратила возможность самостоятельно реализовывать крупные строительные проекты. Основные компании-застройщики оказались под управлением конкурсных управляющих, а незавершенные объекты передали новым участникам для достройки. ООО «РАСТ» продолжило существовать в юридическом смысле, но уже как банкрот, а не как активно работающий девелопер.

После приговора 24 ноября 2021 года Михаил Оглоблин практически исчез из публичной повестки российского рынка недвижимости. Его имя продолжало встречаться преимущественно в документах арбитражных судов, связанных с банкротством, требованиями кредиторов и имущественными спорами. Подтвержденных сведений о новых крупных проектах с его участием в открытых источниках не обнаружено.

Не удалось установить и нынешнее местонахождение бывшего руководителя «РАСТа». Публичные документы не позволяют достоверно определить дату его освобождения из колонии, наличие последующих изменений приговора или возможного условно-досрочного освобождения. По состоянию на октябрь 2026 года сведения о его текущей работе и месте проживания также остаются неподтвержденными.

Сообщение Михаил Оглоблин: как миллиардные амбиции обернулись крахом девелоперской империи «РАСТ» появились сначала на Всеостройке.рф.

В 2010-х годах компания Urban Group продавала квартиры с каналами, мостами и классическими фасадами, а её владелец и генеральный директор Андрей Пучков возглавлял Ассоциацию застройщиков Московской области. Но в июне 2018 года за крупнейшего девелопера Подмосковья отдавали всего один рубль. Красивая сказка о «доступном премиум-классе» обернулась одним из самых громких крахов на российском рынке недвижимости. За фасадами в итальянском стиле скрывались миллиардные долги, сомнительные финансовые схемы и около 20 тысяч обманутых дольщиков, чьи мечты о европейском пригороде потонули в процедуре банкротства.

Из металлургии в девелоперы: кто стоял за созданием Urban Group

Андрей Пучков родился в конце 60-х в Тульской области. К строительному бизнесу он пришел далеко не сразу, но подготовился основательно: сначала отучился в Бауманке, а потом закрепил успех дипломами MBA и Финансовой академии. Багаж из трех образований, особенно в сфере управления капиталом, позже сильно помог ему рулить масштабными проектами. Правда, стартовал Пучков в далекой от недвижимости сфере — в начале нулевых он устроился финансистом в компанию «Союзнихром». Ей владел предприниматель Александр Долгин, а занималась фирма производством и продажей сплавов металлов. Именно на этом заводе и сложился тандем Долгина и Пучкова, который через несколько лет замахнется на строительный рынок. К середине 2000-х металлургический бизнес Долгина уперся в свой потолок, а заработанные деньги нужно было куда-то вкладывать. Недвижимость выглядела идеальным вариантом: спрос на квадратные метры в Подмосковье зашкаливал, а у Долгина как раз появились идеи, как сменить унылые панельки на что-то более интересное. В 2005 году Пучков по поручению шефа начал скупать первые помещения в Москве, а затем переключился на поиск земли под застройку. Так, шаг за шагом, рождалась Urban Group. В 2006 году Пучков стал финдиректором новой компании, а еще через два года сел в кресло гендиректора. Хотя Пучков руководил всеми процессами, главным боссом и владельцем империи оставался Долгин. Например, к 2015 году 95% компании числилось за кипрским офшором Долгина, а у Пучкова было скромных 5%. При этом вся операционка — от выбивания разрешений на стройку и поиска новых площадок до маркетинга и продаж — лежала исключительно на плечах Пучкова.

Как продать таунхаус втрое дешевле конкурентов

Настоящим боевым крещением для партнеров стал проект «Ивакино-Покровское» в Химках, который они запустили осенью 2007 года. План был амбициозным: на участке в 9 гектаров всего в 11 километрах от МКАД решили построить почти триста трехэтажных таунхаусов. В стройку планировали влить около 60 миллионов долларов, а оформлением документов и самими работами занялось юрлицо «Ивастрой».

Именно на этой площадке родилась та самая фишка, которая позже прославит Urban Group. Напарники решили сломать рынок: продавать дома с красивой, неизбитой архитектурой по цене обычного эконом-класса. Сам Долгин вспоминал, что средний ценник на подмосковные таунхаусы в те годы крутился в районе 750 тысяч долларов. Urban Group же выставила свои дома всего за 250 тысяч — то есть в три раза дешевле.

При этом экономить и превращать поселок в голое поле никто не собирался. В проект сразу включили всю инфраструктуру: детсад, медпункт, торговый центр и уютные зоны для прогулок. Интересно, что по документам 2009 года на всю эту внешнюю красоту и эстетику уходило всего около 4% от общего бюджета стройки.

Несмотря на грянувший мировой кризис, первый комплекс благополучно сдали в 2009 году. Важная деталь: квартиры продавали строго по 214-ФЗ, что для тогдашнего рынка загородки было огромной редкостью и вызывало доверие. Успех этого проекта окончательно убедил предпринимателей: люди истосковались по красивой архитектуре и готовы голосовать за нее рублем, даже если у них скромный бюджет.

Дальше ставки только росли. В следующем ЖК — «Новосходненском» — ставку сделали на крошечные студии и максимально просчитанные планировки. 

В «Городе набережных» застройщик развернулся на полную, добавив к многоэтажкам искусственные каналы, мостики и атмосферу старой Европы. Вслед за ними появились «Опалиха О2» и «Солнечная система».

Важную роль в развитии узнаваемого стиля сыграл архитектор Максим Атаянц. Его пригласил Долгин, которому специалист прежде проектировал частный дом. Для массового подмосковного строительства подобная архитектура была необычной: колоннады, арки, башни, сложные фасады и небольшие городские площади традиционно ассоциировались с более дорогим жильем.

К 2015 году у Urban Group был собственный проектный институт. В нем работали 250 специалистов. В состав входил генеральный подрядчик с полутора тысячами работников. У девелопера появилось собственное производство бетона, металлоконструкций и окон. Компания создала парк из 250 единиц строительной техники. Это позволяло контролировать значительную часть производственной цепочки самостоятельно.

Результаты выглядели впечатляюще. По итогам 2017 года компания ввела около 195 тысяч кв. м жилья и вошла в пятерку крупнейших застройщиков Подмосковья по этому показателю. По объему текущего строительства она уступала в регионе только ПИК. Ее проекты получили известность далеко за пределами Московской области.

Главный борец за чистый рынок

Осенью 2015 года Андрей Пучков возглавил только что созданную Ассоциацию застройщиков Московской области. В это объединение вошел весь цвет строительного бизнеса региона — более 30 гигантов рынка, включая ПИК, ЛСР, «Мортон» и саму Urban Group.

Идея была благородной: крупные игроки решили сами навести порядок в отрасли, отсеять сомнительные конторы, повысить прозрачность и защитить репутацию честных строителей.

На первой же пресс-конференции Пучков сразу показал жесткий настрой. Когда его спросили, возьмут ли они к себе тонувшую на тот момент компанию СУ-155, он отрезал без лишней дипломатии: «Мы откажем. Не примем».

Чуть позже на крупном экономическом форуме глава Ассоциации разложил по полочкам экономику подмосковной стройки. По его расчетам, прибыльность бизнеса упала до критических 10%. При средней цене «квадрата» в 70 тысяч рублей сам девелопер тратил на стройку больше 62 тысяч. Пучков открыто предупреждал: если цены на жилье упадут еще ниже, застройщики начнут массово банкротиться, а регион захлестнет волна обманутых дольщиков.

Как показало время, Пучков прекрасно видел все скрытые риски и понимал, насколько уязвим этот бизнес к малейшим просчетам. Но по иронии судьбы всего через несколько месяцев его собственная Urban Group ввязалась в историю, которая и потянула компанию на дно.

Золотая земля с долговым шлейфом

В феврале 2016 года Urban Group подписала соглашение с подмосковным Минстроем и тем самым банкротом СУ-155. Вышла ирония судьбы: Пучков, который незадолго до этого публично гнал проблемного застройщика из Ассоциации, теперь сам подписался разгребать его долги. Правда, не бесплатно — взамен девелоперу пообещали лакомый кусок земли: 116 гектаров возле деревни Лайково в престижном Одинцовском районе.

Но плата за этот актив оказалась «драконовской». На Urban Group повесили обязательства выдать квартиры полутора сотням обманутых дольщиков СУ-155, погасить часть чужих долгов и достроить за банкротом 12 соцобъектов. В сумме набежало почти 9 миллиардов рублей: львиная доля уходила на налоги и кредиты СУ-155, еще 5 миллиардов — на школы и детсады, а остаток — на расчеты с пострадавшими людьми.

Сначала казалось, что игра стоит свеч. На доставшейся территории компания планировала развернуть масштабный мини-город с европейской архитектурой и общественными пространствами. Владелец бизнеса Александр Долгин рисовал красивые перспективы и оценивал будущие инвестиции в проект «Лайково» космической суммой — более 70 миллиардов рублей.

Однако гладко было только на бумаге. Проект сразу же наткнулся на жесткое сопротивление местных жителей. Активисты пошли по судам, протестуя против высоток под окнами: люди логично опасались, что район просто встанет в глухих пробках, а в садиках и школах не останется мест. Из-за судебных тяжб стройка постоянно буксовала, а напуганные покупатели обходили объект стороной.

В итоге экономика Лайково ушла в глубокий минус. Вместо прибыли застройщик получил огромную дыру в бюджете: вложили в землю около 10 миллиардов рублей, а на продажах квартир отбили всего 6 миллиардов. Этот кассовый разрыв в 4 миллиарда, по сути, и стал для компании началом конца.

Позже Долгин во всем обвинит команду Пучкова. В интервью РБК он признает, что руководство просто переоценило свои силы, ввязавшись в санацию СУ-155, и наделало глупых ошибок в расчетах. Девелопер, сделавший имя на красивом и недорогом жилье, взвалил на себя неподъемную ношу ровно в тот момент, когда весь строительный рынок страны и без того катился в кризис.

Деньги — сегодня, квартиры — через несколько лет

Главный вопрос в истории Urban Group — не только, сколько компания строила, но и на какие средства. Первоначальный капитал для развития девелопмента был связан с заработанными в металлургии деньгами Долгина. Однако по мере расширения бизнеса основным источником финансирования стали средства покупателей квартир, поступавшие по договорам долевого участия.

До массового перехода рынка на эскроу-счета застройщики могли использовать поступления по ДДУ непосредственно в процессе строительства при соблюдении требований законодательства. Такая модель позволяла быстро запускать новые проекты без необходимости заранее иметь на счетах всю стоимость их реализации. Но она же создавала зависимость от стабильных продаж, жесткого контроля расходов и своевременного выполнения работ.

В случае Urban Group масштаб этой зависимости виден из опубликованного в августе 2018 года аудита. За 2014–2017 годы и первый квартал 2018-го застройщики группы привлекли 97,83 млрд рублей. Из них 82,26 млрд рублей составляли средства дольщиков, 7,35 млрд — банковские кредиты, еще 8,22 млрд — займы небанковских организаций.

Таким образом, почти 84% указанных привлеченных средств обеспечили покупатели недвижимости. Банки тоже участвовали в финансировании, но не были главным источником поступлений. Строительный холдинг находился в положении, при котором задержка продаж одного проекта могла существенно осложнить выполнение обязательств по другим.

В начале пути такая схема помогала компании расширяться. Хорошие продажи позволяли финансировать строительные работы, приобретать новые площадки и пополнять портфель проектов. Однако при одновременной реализации нескольких крупных жилых комплексов любое отклонение от финансового плана становилось опасным, особенно если значительные суммы уходили на обслуживание долгов и обязательства, не обеспечивавшие немедленного поступления денег.

Сама по себе работа на средства дольщиков не была нарушением. Проблемы начались тогда, когда объем привлеченных средств перестал соответствовать реальным расходам на строительство, а денежные потоки внутри группы оказались гораздо сложнее, чем обычная цепочка «покупатель — застройщик — подрядчик».

Первые тревожные сигналы проигнорировали

Уже в январе 2017 года руководство понимало, что недостаточное финансирование способно привести к переносу сроков строительства. Руководство запустило антикризисный план. Несмотря на это, в августе задержки стали реальностью. Осенью 2017 года ситуацию заметили и подмосковные власти. Как позже рассказал губернатор Андрей Воробьев в интервью «Коммерсанту», регион провел скоринг строительных проектов и обнаружил отставания от графиков по нескольким объектам Urban Group. Компании направили предупреждение. Однако ее представители заверили чиновников, что трудности носят временный характер.

Обстановка на рынке не помогала. По данным Росреестра, число зарегистрированных ДДУ в Московской области сократилось на 43%. При этом девелопер продолжал вкладываться в необычную архитектуру своих проектов и комплексную социальную инфраструктуру. При этом прибыль застройщика сократилась вдвое.

Получается, что компания продолжала продавать концепцию качественного и недорогого жилья в момент, когда запас финансовой прочности стремительно сокращался. Масштабные планы требовали постоянных денежных поступлений. Обязательства росли быстрее, чем возможности их исполнить. Именно на этом фоне между владельцами бизнеса обострился конфликт.

Почему Долгин отстранил своего многолетнего партнера

В апреле 2018 года Пучков покинул пост генерального директора Urban Group. Управление перешло к Александру Долгину, который инициировал проверку деятельности прежней команды. 

Официально кадровую перестановку объясняли расхождением взглядов на дальнейшее развитие бизнеса, но результаты первых проверок уже указывали на серьезные управленческие разногласия.

Главной претензией основного акционера стала экономика продаж. В письме сотрудникам, опубликованном «Коммерсантом» в июле 2018 года, Долгин утверждал, что компания продавала квартиры по цене 65 тысяч рублей за квадратный метр, то есть ниже сниженной себестоимости. По его словам, даже после сокращения затрат на 15 тысяч рублей в расчете на продаваемый метр некоторые сделки оставались убыточными.

Для девелопмента это критический просчет. Если квадратный метр обходится застройщику дороже цены реализации, увеличение продаж не решает проблему, а создает дополнительные обязательства с отрицательной маржой. При этом покупатель платит сейчас, тогда как основная часть затрат на строительство, инфраструктуру и ввод дома возникает позже.

Другой претензией стали рекламные расходы. По версии Долгина, они достигали 12% выручки, тогда как нормальным уровнем основной владелец считал не более 5%. При годовых поступлениях в миллиарды рублей такая разница означала потенциально огромные потери финансового ресурса, необходимого стройкам.

Продажи и маркетинг входили в сферу ответственности Пучкова, поэтому обвинения непосредственно затрагивали его управленческие решения. Однако бывшие сотрудники коммерческого блока Urban Group, с которыми общался «Коммерсантъ», не согласились с версией о бесконтрольных рекламных расходах. Они утверждали, что в компании существовала жесткая финансовая дисциплина.

Была и еще одна важная деталь. Один из источников издания рассказывал, что финансами непосредственно управлял Долгин, а прежний гендиректор занимался площадками, разрешениями и развитием проектов. По этой версии, основной собственник начал резко сокращать расходы, из-за чего у Пучкова не хватало средств на расчеты с подрядчиками, и те стали уходить со строек.

Судить об ответственности каждого из партнеров исключительно по их публичным заявлениям было бы неверно. Но очевидно, что кризис возник не за несколько недель до отставки руководителя: задержки строительства, падение доходности и финансовые дисбалансы формировались уже в 2016–2017 годах. Позднее аудит подтвердил, что к 31 декабря 2017-го у застройщиков группы имелись признаки неплатежеспособности.

Куда делись миллиарды

29 августа 2018 года Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства обнародовал результаты проверки Urban Group. Над аудитом работали специалисты Ernst & Young, «НЭО Центра» и других привлеченных организаций. Полученные выводы оказались куда серьезнее обычной констатации того, что строительной компании не хватило денег на завершение объектов.

По документам, предоставленным для проверки, группа состояла из 60 юридических лиц. Но аудиторы выявили еще 92 организации с признаками аффилированности. В общей сложности вокруг девелопера обнаружили сеть из 152 компаний и связанных структур.

Само по себе большое количество юрлиц для строительного холдинга не является нарушением. Отдельные организации могут владеть земельными участками, выступать застройщиками, заниматься проектированием, производством материалов или выполнять подрядные работы. Проблема возникает тогда, когда деньги покупателей квартир начинают проходить через такую сеть без прозрачной связи с конкретными строительными расходами.

Именно это и обнаружили проверяющие. Из поступивших в группу средств значительные суммы направлялись техническим заказчикам, а затем перечислялись в виде займов финансовому посреднику — ООО «Профиконсалт». За проверяемый период по этой цепочке компания получила 31,1 млрд рублей.
Дальше денежные потоки распределялись по другим получателям. Из средств, поступивших по указанной схеме, 19,2 млрд рублей направили в виде займов аффилированным структурам, еще 3,1 млрд — сторонним компаниям. Физические лица, связанные с менеджментом группы, получили 2,3 млрд рублей.

Не меньше вопросов вызвали расчеты с подрядчиками. При выборочной проверке аудиторы установили, что стоимость отдельных работ была завышена в среднем на 63% относительно рыночных аналогов. По кирпичной кладке наружных стен и некоторым фасадным работам превышение достигало 155%.
Еще около 440 млн рублей, по данным проверки, застройщики и генеральные подрядчики направили на оплату потенциально фиктивных услуг индивидуальных предпринимателей, зарегистрированных менеджерами и родственниками руководителей Urban Group. Аудиторы также обнаружили расхождения между бухгалтерским и управленческим учетом, включая факты модификации учетных данных.

Красивые обещания не выдержали проверки документами

Финансовый аудит вскрыл еще одну проблему, напрямую связанную с продуктом Urban Group. Проверяющие сопоставили рекламные буклеты, рабочие чертежи и утвержденную градостроительную документацию. Результат поставил под сомнение часть обещаний, с помощью которых компания привлекала покупателей.

Например, в рекламе «Лайково» фигурировали каналы с перепускными шлюзами, автомобильными и пешеходными мостами, а их глубина предполагала возможность использования легких плавательных средств. Но в проверенной проектной документации водные сооружения имели существенно меньшую протяженность и глубину до 0,6 метра. Более того, значительная часть этих элементов отсутствовала в утвержденном проекте планировки территории.

В «Митино О2» покупателям демонстрировали искусственный водоем, лодочную станцию, ресторан и зоны отдыха. Однако эти объекты не были предусмотрены утвержденной документацией, представленной аудиторам. Не совпадали с рекламными изображениями и отдельные решения по благоустройству: вместо разноуровневых пространств с арками, ротондами и мостами в рабочих материалах фигурировали более простые решения.

Проблемы обнаружились и в «Лесобережном». Проект предусматривал преобразование естественного ручья с устройством мостов, но необходимых разрешений на реконструкцию водного объекта у девелопера не было. При этом строительные работы уже велись на территории, где изменение водного объекта могло повлечь ограничения, связанные с водоохранной зоной

Еще показательнее ситуация с «Солнечной системой-2». По двум домам застройщик изменил конфигурацию, планировки и высотность зданий с 17 до 25 этажей без необходимой на тот момент корректировки градостроительной документации. Положительное заключение экспертизы по обновленному проекту на дату проверки получено не было.

Для отраслевого специалиста подобные расхождения означают дополнительные расходы, экспертизы, изменение разрешений и риск задержки строительства. Для покупателя — вероятность не получить обещанный продукт в том виде, в котором он был представлен при продаже. А для кредиторов — осложнение оценки стоимости проекта и сроков его завершения.

Как за несколько недель остановился строительный конвейер

20 апреля 2018 года Росреестр приостановил регистрацию новых договоров долевого участия по проектам ООО «Ивастрой», «Хайгейт» и «Ваш город». Причиной стали вопросы к сведениям об обязательных отчислениях в Фонд защиты прав дольщиков. Для покупателей это означало невозможность завершить оформление сделок, а для строительной группы — потерю поступлений по новым продажам.

По информации Долгина, которую позднее приводил «Коммерсантъ», из-за остановки регистрации оказались заблокированы 815,5 млн рублей. Затем Сбербанк приостановил ипотечные программы по объектам Urban Group, сославшись на риск незавершения строительства. Учитывая зависимость продаж новостроек от ипотечного кредитования, это стало еще одним серьезным ограничением.

30 мая девелопер объявил о временной остановке продаж недвижимости для проведения аудита. Одновременно практически прекратились строительные работы, а подрядчики и сотрудники столкнулись с проблемами получения денег. Внутренние финансовые трудности превратились в открытый кризис доверия со стороны банков, покупателей и государства. Люди вышли на пикеты.

5 июня основной владелец сообщил РБК, что готов передать Urban Group инвесторам за один рубль. Но предложение сопровождалось условием освобождения от любых претензий к нему по деятельности компании. Долгин оценивал необходимое финансирование примерно в 800 млн рублей ежемесячно в течение полутора лет, рассчитывая привлечь крупные банки и инвесторов.
Впоследствии независимая проверка показала существенно иной масштаб проблемы. По оценке аудиторов, завершение объектов требовало 67,6 млрд рублей, а стоимость непроданных квартир, машино-мест и помещений составляла лишь около 11,9 млрд. Предварительный дефицит финансирования достигал 55,7 млрд рублей.

9 июля 2018 года Арбитражный суд Московской области признал банкротами пять компаний группы: «Ивастрой», «Ваш город», «Хайгейт», «Экоквартал» и «Континент Проект». Именно на них были оформлены шесть проблемных жилых комплексов девелопера. Так завершилась история Urban Group как действующего строительного холдинга, хотя юридические процедуры и расчеты с кредиторами растянулись на годы.

«Город, которого нет»: как дольщики добивались своих квартир

Летом 2018 года последствия банкротства стали видны на улицах Подмосковья. Покупатели жилья Urban Group начали проводить пикеты, писать обращения федеральным властям и организовывать митинги. Многие семьи одновременно выплачивали ипотеку и арендовали жилье, не имея ясного представления о сроках получения собственных квартир.

31 июля пострадавшие провели пикет у офиса ДОМ.РФ, требуя активного вмешательства государства. 12 августа в Красногорске состоялся согласованный митинг, собравший несколько сотен человек. Участники настаивали на публикации результатов аудита, разработке подробной дорожной карты по каждому корпусу и возобновлении строительных работ.

На августовских акциях дольщиков можно было отличить по специально изготовленным жилетам. У покупателей «Солнечной системы» они были желтыми, у представителей «Видного города» — фиолетовыми. Общая надпись на них звучала особенно жестко для компании, которая строила бренд вокруг комфортной городской среды: «Urban Group. Город, которого нет».

Люди требовали не только достройки домов. Одним из острых вопросов оставалась ипотека, которую необходимо было обслуживать независимо от судьбы застройщика. В июле 2018 года ДОМ.РФ объявил о программе рефинансирования кредитов, позволявшей некоторым пострадавшим снизить ставку с прежних 12–12,5% примерно до действовавшего тогда рыночного уровня 9,5%.

Часть дольщиков не устраивала идея денежной компенсации. Покупатели опасались, что возврат первоначально уплаченных средств не позволит приобрести аналогичную квартиру по текущим рыночным ценам. Особенно остро вопрос стоял в проектах с низкой степенью строительной готовности, где власти обсуждали различные варианты восстановления прав граждан.

Обращения продолжались и после возобновления строительства. В июле 2020 года дольщики нескольких комплексов направили коллективное письмо президенту Владимиру Путину с просьбой вмешаться в ситуацию со сроками достройки. Это произошло уже спустя два года после банкротства, когда программа восстановления объектов действовала, но ожидание квартир продолжалось.

Помимо жилых помещений, возникли споры по ранее оплаченным дополнительным услугам. Например, 51 покупатель квартир в «Солнечной системе» добивался включения требований за несделанный ремонт в реестр кредиторов «Континент Проекта». В июле 2020 года кассационная инстанция отменила судебные акты, которыми дольщикам ранее отказали, и направила спор на новое рассмотрение.

Что осталось от недостроенных городов Urban Group

Первоначально в материалах аудита фигурировали 68 незавершенных многоквартирных домов. Позднее в программу государственной достройки вошли 65 объектов. Разница объяснялась тем, что по трем корпусам не подтвердилось наличие зарегистрированных реальных ДДУ: обнаруженные договоры носили технический характер, поэтому эти объекты должны были остаться в конкурсной массе.

В 2019 году права и обязанности банкротов по достройке передали структуре Фонда защиты прав дольщиков, впоследствии вошедшего в систему Фонда развития территорий. Финансирование обеспечивалось за счет федерального и подмосковного бюджетов и предусмотренных механизмов Фонда. Частные покупатели уже не должны были повторно финансировать строительство своих оплаченных квартир.

Передача проходила через арбитражный суд и сопровождалась собраниями кредиторов и участников строительства. По девяти объектам, подпадавшим под специальные правила компенсационного фонда, дольщики голосовали за дальнейшую судьбу домов. В собраниях участвовало около 8,3 тысячи человек, и по всем этим объектам было принято решение в пользу завершения строительства вместо получения денежного возмещения.

Работы потребовали не только дополнительных денег, но и исправления ранее допущенных строительных ошибок. В мае 2019 года новый генподрядчик «Лайково» — компания «Еврохоумбилдинг» — сообщил о необходимости демонтировать три незавершенных корпуса. По словам руководителя подрядчика Ираклия Колбая, часть конструкций была выполнена некачественно, а фундаменты двух домов долгое время находились в воде.

29 мая 2023 года Фонд развития территорий объявил о завершении строительства всех 65 домов, включенных в государственную программу. За четыре года было достроено почти 1,3 млн кв. м жилья в шести жилых комплексах, не считая инженерных сооружений и дорог. Последними завершили 12 домов «Лайково» общей площадью более 252 тысяч кв. м, рассчитанных более чем на три тысячи квартир.
К тому времени свыше 13,5 тысячи пострадавших уже получили ключи или компенсации, а после ввода последних корпусов право на получение квартир появилось еще у более 1,9 тысячи человек. Почти 700 гражданам были перечислены денежные выплаты. Таким образом, для домов, включенных в программу завершения строительства, многолетняя история долгостроев закончилась.

Следствие занялось не только стройками

В июле 2018 года Следственный комитет возбудил уголовное дело о злоупотреблении полномочиями с тяжкими последствиями. Одним из ключевых объектов расследования стало ООО «Ивастрой», через которое реализовывался проект «Лайково». Следователи проводили обыски у бывших руководителей и сотрудников группы, изучали сделки и финансовую документацию.

К моменту активного расследования бывший генеральный директор уже находился за пределами России. В конце июля его объявили в розыск, а 1 августа 2018 года Савеловский районный суд Москвы заочно избрал меру пресечения в виде заключения под стражу. О международном розыске и судебном решении СМИ сообщили 2 августа.

Адвокаты предпринимателя пытались оспаривать обеспечительные меры следствия. В августе суд арестовал банковские счета и объекты недвижимости бывшего топ-менеджера, включая загородный особняк. Но в декабре 2018 года Мосгорсуд отменил это решение из-за процессуальных нарушений, в том числе ненадлежащего уведомления защиты.

Уголовное преследование при этом не прекратилось. Пучков оставался обвиняемым, а финансовые претензии к нему перешли и в плоскость личной несостоятельности. В декабре 2019 года по заявлению банка ДОМ.РФ была запущена процедура банкротства предпринимателя, а в марте 2021-го его признали банкротом с введением реализации имущества.

Требования банка оценивались примерно в 1,5 млрд рублей. Они были связаны с финансовыми обязательствами, возникшими в период работы строительного бизнеса. В результате бывший совладелец Urban Group столкнулся не только с уголовным делом, но и с персональными требованиями кредиторов.

Векселя на 480 миллионов

Одним из наиболее конкретных эпизодов дела оказалась сделка, совершенная еще в августе 2016 года. ООО «Ивастрой» приобрело у Сбербанка пять простых векселей общей стоимостью 480 млн рублей, а через неделю безвозмездно передало их фонду поддержки медицины, культуры и спорта «Созидание». Формально операция оформлялась как пожертвование.

Впоследствии конкурсный управляющий оспорил эту передачу в арбитражном суде. По данным, представленным в процессе, на момент сделки финансовое положение застройщика было напряженным: доля заемного капитала составляла около 99%, а у компании уже имелись обязательства перед кредиторами и бюджетом. Арбитражные инстанции поддержали требование о возврате средств.
Этот же эпизод вошел в уголовное дело бывшего руководителя. Согласно опубликованному сообщению прокуратуры Москвы, у генерального директора «Ивастроя» не было права без решения общего собрания участников совершать сделки стоимостью свыше 15 млн рублей. Несмотря на установленное ограничение, векселя на 480 млн были переданы фонду «Созидание»

Коптевский районный суд Москвы признал, что действия Пучкова причинили существенный вред возглавляемой им организации и повлекли тяжкие последствия. Но обвинение оказалось значительно шире одной сделки. Следствие также рассматривало деятельность бывшего топ-менеджера в качестве фактического руководителя сразу пяти компаний-застройщиков.

Заочный приговор

28 ноября 2025 года прокуратура Москвы сообщила о вынесении Андрею Пучкову заочного обвинительного приговора. Коптевский районный суд признал его виновным по части 2 статьи 201 УК РФ — злоупотребление полномочиями — и части 4 статьи 159 УК РФ — мошенничество. Дело рассматривалось в отсутствие подсудимого, который находился в розыске.
Согласно установленным судом обстоятельствам, с ноября 2016-го по апрель 2018 года предприниматель, фактически руководивший «Ивастроем», «Вашим городом», «Экокварталом», «Хайгейтом» и «Континент Проектом», участвовал в хищении денег, привлеченных от участников долевого строительства. При этом, по выводу суда, он знал, что финансовое положение застройщиков не позволяет завершить обещанные жилые комплексы. Тем не менее привлечение денежных средств продолжалось.
Размер ущерба Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства, на который впоследствии легли расходы по восстановлению прав покупателей, прокуратура оценила более чем в 90 млрд рублей. Еще свыше 25 млн рублей составил ущерб четырем физическим лицам.

Суд назначил бывшему генеральному директору 14 лет колонии общего режима, штраф 2 млн рублей и трехлетний запрет на выполнение управленческих функций в строительных организациях, привлекающих средства дольщиков. На момент объявления приговора он еще не вступил в законную силу. Достоверного подтверждения последующего апелляционного результата по этому конкретному делу в изученных открытых источниках не обнаружено.

Что стало со вторым владельцем Urban Group

Александр Долгин, владевший основным пакетом бизнеса, также столкнулся с масштабными требованиями кредиторов. В марте 2022 года Арбитражный суд Москвы ввел в отношении него процедуру реструктуризации долгов, а 26 июня 2023-го признал предпринимателя банкротом. По данным Casebook, которые приводило Право.ru, общий размер требований кредиторов тогда составлял около 5,7 млрд рублей. Судебные споры о возврате денежных средств, ответственности контролировавших лиц и расчеты с кредиторами продолжались спустя годы после передачи домов государственному Фонду. В частности, в 2024 году суд рассматривал дополнительные требования «Ивастроя» к Долгину на сумму около 986,5 млн рублей. Таким образом, основной акционер тоже потерял прежний бизнес и оказался в процедуре личной несостоятельности.

Где сейчас Андрей Пучков

После ухода из Urban Group весной 2018 года предприниматель перестал быть заметным участником российского строительного рынка. По сообщениям СМИ, он покинул страну, а спустя несколько месяцев оказался в международном розыске. В последующие годы сведения о нем появлялись главным образом в связи с банкротством, арестами имущества и уголовным преследованием.

По состоянию на октябрь 2026 года достоверных публичных данных о конкретной стране его проживания и текущем местонахождении нет. Надежно подтвержденных сведений о том, что бывший девелопер руководит новыми строительными проектами или владеет действующим крупным бизнесом, также не обнаружено. Неизвестно и то, намерен ли он возвращаться в Россию для участия в судебных процедурах.

Сообщение Андрей Пучков и крах Urban Group: как «города для жизни» превратились в долгострои, а их создатель получил 14 лет заочно появились сначала на Всеостройке.рф.

Квартиры в Севастополе за III квартал 2026 года немного подешевели. Для покупки жилья по средней цене предложения накоплений в размере 20% недостаточно, кредит не покроет оставшуюся сумму.

Ипотека под 8%: когда начнут принимать заявки и что известно об условиях

С 2 ноября 2026 года ВТБ будет принимать заявки на покупку строящегося жилья в Крыму и Севастополе по новой программе. О сроке запуска банк объявил 30 октября. Первое время документы будут принимать через сервис недвижимости М2. Причем приезжать в Севастополь для подачи заявки необязательно. Воспользоваться дистанционным оформлением смогут и покупатели из других российских регионов.

Ставка, указанная в сообщении банка, — 8% годовых. На первый взнос потребуется не менее 20,1% цены объекта. Сумма кредита ограничена 8 млн рублей. Покупать по программе предполагается недвижимость в строящихся домах у застройщиков. В анонсе названы как жилые помещения, так и апартаменты.

Пока опубликованы лишь основные параметры. Полный список требований к заемщикам ВТБ не представил. Не уточнен и срок, на протяжении которого будет действовать ставка 8%. Покупателям предстоит выяснить эти условия до подписания договора. От них зависит не только ежемесячный платеж, но и общая переплата по кредиту.

Что произошло с ценами на квартиры в Севастополе за III квартал

В октябре портал «Мир квартир» опубликовал исследование первичного рынка 70 российских городов. В большинстве из них цены продолжили расти. Севастополь попал в небольшую группу городов, где квадратный метр за квартал стал дешевле.

В конце сентября за квадратный метр в местных новостройках в среднем просили 241 582 рубля. Это на 1,7% меньше, чем в начале квартала. Средняя стоимость квартиры сократилась на 4,3%, до 11 922 161 рубля.

Таблица 1. Стоимость новостроек Севастополя по итогам III квартала 2026 года

Разница в 2,6 процентного пункта между динамикой стоимости квадратного метра и средней квартиры еще не говорит о массовых скидках. На результат могли повлиять площади объектов, представленных в продаже. Допустим, доля компактных квартир выросла: тогда средний бюджет покупки снизится сильнее.

Причин изменения цен исследование не устанавливает. Поэтому покупателю полезнее проверить, сколько выбранная планировка стоила в предыдущие месяцы, чем полагаться исключительно на общегородскую статистику.

Хватит ли 8 млн рублей на покупку квартиры

Возьмем среднюю цену из исследования — 11 922 161 рубль. Банк готов предоставить по новой программе не больше 8 млн рублей. Разницу в 3 922 161 рубль покупатель должен оплатить самостоятельно.

Это почти 33% стоимости квартиры, хотя в условиях программы говорится о первоначальном взносе от 20,1%. С жильем за 8 млн рублей ситуация проще. Для минимального взноса достаточно 1 608 000 рублей, а оставшуюся сумму можно покрыть кредитом, если банк одобрит заявку.

В таблице ниже — четыре бюджета покупки. Для каждого посчитан платеж по ставке 8% годовых на условные 15 лет с аннуитетным погашением. Такой срок выбран для сравнения, поскольку полные условия новой программы ВТБ пока не опубликованы.

Таблица 2. Первый взнос и ежемесячные платежи при ипотеке под 8%*

*Таблица показывает математическую модель при ставке 8% и сроке 15 лет, а не утвержденные условия ВТБ. Банк пока не подтвердил возможность сохранения этой ставки на весь выбранный период. Страховые и сопутствующие расходы не включены. Для последней строки использована полная средняя цена — 11 922 161 рубль.

Первоначальный взнос — не единственный расход, который необходимо оценить. В расчетном примере квартира за 8 млн рублей обойдется в 61 тыс. рублей ежемесячно. Если взять кредит на максимальные 8 млн рублей, платеж составит около 76,5 тыс. рублей. Это ориентиры для сравнения: окончательную сумму определит банк.

Квартир и апартаментов в продаже стало больше. Что происходит со спросом?

IDEM-консалтинг подсчитал, что в первом полугодии 2026 года предложение квартир и апартаментов в Севастополе увеличилось на 59%. По Крымскому полуострову в целом прирост составил 26%, а число девелоперских проектов увеличилось на 11%.

Отдельно IDEM изучил бюджеты сделок. Чаще всего в Севастополе сделки заключали в диапазоне 8–10 млн рублей. При таком бюджете кредита до 8 млн рублей теоретически достаточно, чтобы внести от 20,1% собственных средств. Разумеется, если выбранный объект и сам заемщик соответствуют требованиям банка.

На уровне всего Крымского полуострова продажи показали другую динамику: за январь–июнь 2026 года квартир и апартаментов продали на 13% меньше, чем годом ранее. Но внутри этих 13% скрывается существенная разница.

Апартаментов продали 797 — на 41% меньше, чем годом раньше. А количество сделок с квартирами составило 3 058, снизившись всего на 1%. Непосредственно в Севастополе продажи, согласно исследованию, сохраняли положительную динамику.

Иными словами, снижение активности покупателей апартаментов заметно повлияло на общую статистику полуострова. По обычным квартирам столь резкого падения не наблюдалось.

Можно ли связать расширение предложения с уменьшением средней цены новостроек Севастополя? Пока нет. IDEM анализировал первое полугодие, «Мир квартир» — III квартал. Для такого вывода понадобилась бы более подробная статистика одних и тех же объектов.

Что спросить у банка до бронирования квартиры

Самый важный вопрос для будущего заемщика — сохранится ли ставка 8% на весь срок кредита. Следом стоит уточнить доступный срок погашения, требования к доходу и условия страхования.

Нужно также убедиться, что банк готов кредитовать конкретный объект. В анонсе ВТБ говорится о строящемся жилье и апартаментах у застройщиков. Подтверждения, что программа распространяется на квартиры вторичного рынка, пока нет.

Когда подходящая новостройка найдена, проверьте проектную декларацию, разрешение на строительство и срок передачи квартиры. Документы по объектам долевого строительства размещаются в Единой информационной системе жилищного строительства.

Апартаменты требуют отдельной проверки. Они могут иметь нежилой статус, а значит, условия регистрации и использования помещения будут отличаться от обычной квартиры. Не стоит оценивать предложения только по размеру скидки. Например, более дорогая квартира с готовой отделкой может избавить покупателя от части расходов на ремонт. В другом проекте за ту же сумму удастся приобрести большую площадь, но придется ждать сдачи дома.

Для знакомства с особенностями городской застройки можно обратиться к рейтингу районов Севастополя, ранее опубликованному на портале Всеостройке.рф. А если основная сложность — накопить деньги на первый взнос, посмотрите исследование о том, сколько месяцев нужно откладывать на покупку новостройки в разных регионах.

Кому может подойти ипотека под 8% в Севастополе

Покупатели квартир за 8–10 млн рублей смогут рассматривать новую программу при сравнительно небольшом первоначальном взносе — примерно от 1,6 до 2 млн рублей. Для недвижимости по средней цене предложения накоплений потребуется заметно больше.

Прием заявок откроется 2 ноября 2026 года. До получения подробных условий ВТБ расчеты остаются ориентировочными. Они помогают оценить бюджет покупки, но не заменяют банковского одобрения.

А вы готовы взять ипотеку с ежемесячным платежом 60–76 тыс. рублей ради квартиры в Севастополе?

Сообщение Ипотека под 8% в Севастополе: хватит ли 20% первого взноса на квартиру появились сначала на Всеостройке.рф.

О её значении для покупателей и строительной отрасли в эфире радио «Спутник в Крыму» рассказал Тимур Власенко, заслуженный строитель Республики Крым, соучредитель ГК «Эндемос», советник Главы Республики Крым.

По мнению эксперта, сегодня ипотека остаётся одним из основных инструментов приобретения жилья. После изменения условий федеральных программ потребность в доступных финансовых решениях стала особенно заметной.

«Застройщики консолидированно готовы фиксировать стоимость квадратного метра и не превышать установленный ценовой потолок, чтобы этот инструмент не стал дополнительной наживой для застройщиков, а всё-таки стал помощью для приобретения недвижимости», — заявил Тимур Власенко.

Он также отметил, что на первом этапе программа будет распространяться на ограниченный перечень уже строящихся объектов. Её результаты позволят оценить эффективность механизма и определить дальнейшие условия его действия.

Ранее писали, что ВТБ запускает льготную ипотеку под 8% в Крыму и Севастополе.

Сообщение «Новая программа «Крымская ипотека» станет драйвером дальнейшего развития строительной отрасли полуострова» — Тимур Власенко появились сначала на Всеостройке.рф.