При этом объём жилья, на которое выдали новые разрешения на строительство, сократился на 14% по рынку и вдвое у крупнейших девелоперов. А на стройку проектов, запущенных в этом году, закладывают в среднем на три месяца больше, чем в 2025-м, и на пять больше, чем в 2024.

• Продажи новостроек выросли на 3% по площади и на 6% в деньгах — до 17 млн кв. м и 3,5 трлн рублей

Весь прирост обеспечили январь, июнь и сентябрь, когда спрос подогревали новости об изменениях семейной ипотеки. В остальные месяцы по площади продавали в среднем на 10% меньше, чем годом ранее. При этом 85% рыночных ипотечных кредитов по количеству ушли на вторичку.

• Долг по проектному финансированию растёт быстрее остатков на эскроу

К 1 сентября счета эскроу покрывали 64% задолженности — на 5 п. п. меньше, чем в начале года. Ставка по проектному финансированию в августе держалась около 10%.

Оживления рынка ДOМ.PФ ждёт в 2028 году.

Смотрите файл ниже:

Сообщение ТОП-10 застройщиков сократили запуски на 12%, а сроки строительства новых проектов выросли на три месяца появились сначала на Всеостройке.рф.

В июле 2011 года Михаил Оглоблин устраивал на презентации для покупателей недвижимости джазовый фестиваль с выступлением Billy’s Band, фермерским рынком и праздничными развлечениями. Компания «РАСТ» только начинала осваивать подмосковную недвижимость, но уже продавала сотни квартир и готовилась к новым проектам. Молодой предприниматель, которому исполнилось 30 лет, уверенно осваивался в роли крупного девелопера.

Через пять лет на его стройках почти не осталось рабочих, зато появились пикеты обманутых дольщиков. За красивыми презентациями обнаружились кредитные проблемы, подозрительные финансовые операции и долги, для погашения которых пришлось искать новых инвесторов. Причем неприятности с покупателями жилья оказались далеко не единственной историей, которая привела владельца строительного бизнеса в суд.

Бизнес с молодости

Михаил Андреевич Оглоблин родился 16 июля 1981 года. Вышло так, что его дальнейший путь в бизнесе во многом предопределила семья. Дело в том, что его мать, Марина Евгеньевна Оглоблина, долгие годы была заметной фигурой в коридорах московской власти. Там она курировала вопросы городского хозяйства и градостроительную сферу, а чуть позже — в период с 2013 по 2015 год — и вовсе возглавляла Министерство строительного комплекса и ЖКХ Подмосковья. Закончив работу в министерстве, она осталась в сфере в качестве советника губернатора Андрея Воробьева. Естественно, постоянное общение в кругу крупных чиновников и строительных магнатов сильно повлияло на интересы молодого человека, который в итоге выбрал девелопмент.

Свои первые коммерческие проекты Оглоблин запустил в 22 года. В декабре 2003-го он стал соучредителем строительной фирмы «МОН ПЛЕЗИР» и занял кресло генерального директора. Но зацикливаться на чем-то одном он не стал. Уже в январе 2005-го молодой коммерсант берется за смежное направление и встает у руля компании «РЕАЛ-ЭКСПО», которая занималась дизайном интерьеров и финишной отделкой помещений.

Довольно быстро рамки классического строительного сектора стали для него тесны. В 2006 году вместе с компаньоном Булатом Нургушиевым Оглоблин заходит в совершенно новые ниши, создав две организации. Их профилем стало посредничество при оптовых продажах, а также управленческий и финансовый консалтинг: от аудита до бухгалтерии. К 2009 году предприниматель открыл для себя еще одну сферу — оценку активов.

Старт проекта «РАСТ» с минимальным капиталом

Важной вехой стал 2009 год, когда Оглоблин решил запустить по-настоящему масштабный строительный проект. Для этого в Москве зарегистрировали ООО «РАСТ». Любопытно, что уставный капитал новой структуры был чисто символическим — всего 10 000 рублей. По сути, фирма создавалась как инвестиционное ядро, через которое планировалось крутить средства и развивать собственные площадки.

Параллельно вокруг «РАСТа» выстраивали целую сеть сателлитов. Инженерно-технический блок закрывало созданное еще в 2006-м предприятие «Кватро», роль генерального подрядчика отдали «Стройремстилю», а за оперативное управление отвечала УК «Базисные инвестиции». В марте 2011 года обойму пополнила компания «РАСТ-Инвест» (ее заточили чисто под подготовку стройплощадок), а за месяц до этого сам Оглоблин получил статус ИП, чтобы было удобнее проводить операции с недвижимостью.

Такая схема давала возможность полностью замкнуть весь цикл внутри одной структуры: от вливания денег и оформления бумаг до контроля за субподрядчиками на площадке. При этом под каждый конкретный жилой комплекс обычно создавали новое юрлицо-застройщика.

На старте казалось, что расчет основателя «РАСТа» абсолютно верный. Рыночная конъюнктура в Подмосковье тогда была отличной: спрос на недорогие квадратные метры бил рекорды, а тренд на малоэтажное жилье стал реальной альтернативой душным многоэтажкам. Именно в эту волну Оглоблин и попытался встроиться.

Джаз, награды и первые 300 квартир

Земельный пул компании Оглоблина пополнился в 2010 году. Тогда «РАСТ» победил в торгах Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС), получив в распоряжение 10 гектаров земли около деревни Аристово. На этой площадке девелопер задумал возвести ЖК «Аристово-Митино» — крупный малоэтажный массив из 29 домов высотой в 3–4 этажа. Проект рассчитывали примерно на 800 квартир, обещая покупателям развитую внутреннюю среду с прогулочными зонами, скверами и рекреационными площадками.

Бюджет стройки составлял внушительные 2 млрд рублей. Весной 2011 года, выступая на мартовской пресс-конференции, Оглоблин особо подчеркнул: привлекать сторонние кредиты компания не планирует, работы профинансируют из собственных средств. Примечательно, что сам статус партнера Фонда РЖС рассматривался руководством как надежная подушка безопасности на случай падения рыночного спроса. Фонд мог выкупить до 35% квартир, если застройщик не найдет на них покупателей.

Соинвестором и эксклюзивным агентом по продажам стала «БЕСТ-Новострой». Генеральный подряд передали «Стройремстилю», а функции технического заказчика выполняла «Кватро». Выход на площадку состоялся в марте 2011-го. Жилую часть обещали закончить уже следующей весной.

Старт получился настолько удачным, что летом партнеры решили устроить большой праздник для покупателей. 24 июля 2011 года около тысячи гостей собрались на фестивале «Летний джаз в Аристово» в усадьбе Юрлово. Мероприятие совпало с празднованием дней рождения Оглоблина и председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой. На сцене выступали музыканты, посетители рисовали дом мечты на огромном холсте, а представители компаний делились результатами продаж.

За первые три месяца удалось реализовать около 300 квартир, то есть почти 38% запланированного объема. Проект получил несколько отраслевых наград, включая «Рекорды рынка продаж» и «Проект года». Глава «РАСТа» называл его доступным жильем нового формата, рассчитывая закрепиться в быстрорастущем сегменте подмосковной недвижимости.

Но с обещанными сроками возникли неприятности. Из-за проблем с подключением коммуникаций строительство затянулось, и вместо весны 2012-го комплекс удалось довести до ввода значительно позднее. Лишь в марте 2016 года появилась информация о получении разрешения на эксплуатацию.

Девять миллиардов на новый район

Параллельно с тем, как проект «Аристово-Митино» увязал в бесконечных задержках, Оглоблин уже вовсю разворачивал куда более амбициозную историю. Летом 2012 года его компания «РАСТ» выкатила на публику проект огромного жилого района «Марьино Град». Строить решили на землях бывшей Марьинской птицефабрики — а это, на секунду, без малого 60 гектаров в районе Киевского и Калужского шоссе. Буквально через пару дней после презентации эти территории официально отрезали Новой Москве. Понятно, что статус столичной прописки мгновенно взвинтил ценность будущих домов в глазах потенциальных дольщиков.

Бюджет заявлялся космический — в стройку собирались влить около 9 миллиардов рублей. Сдать объект обещали оперативно, уже к середине 2015 года. Деньги планировали собирать по классической схеме: часть своих, часть — банковские займы. Причем на момент анонса у «РАСТа» уже лежало в кармане предварительное одобрение кредита от Сбербанка. Генподрядчиком назначили проверенный «Стройремстиль».

Продажи доверили лидерам рынка — квартирами торговали одновременно «БЕСТ-Новострой» и «МИЭЛЬ». Имена этих агентств на вывесках работали как знак качества, снимая лишние вопросы у людей, а малоэтажный формат позволял маркетологам вовсю крутить тему «экологичной альтернативы каменным джунглям старой Москвы». Клиентам рисовали красивую картинку: не банальную бетонную коробку, а полноценный европейский пригород со своими садами, школами, магазинами и зелеными бульварами.

Игра по-крупному

Эконом-классом Михаил Андреевич ограничиваться явно не планировал. Еще в 2011-м его он договорился с инвестгруппой «Абсолют», принадлежащей Александру Светакову. Предприниматель решил взяться за проект элитного жилья у Сколково. Партнеры решили освоить порядка 100 тысяч «квадратов». Проект оценили в 120 миллионов долларов. Схема партнерства выглядела так: Светаков дает землю, а «РАСТ» вписывается как инвестор, заказчик и главный застройщик первого этапа. Финиш первой очереди намечали на конец 2013 года.

Это сотрудничество вылилось в возведение пары многоквартирных корпусов и детского садика в премиальном комплексе «Резиденция Сколково». Объекты построили и ввели в эксплуатацию. Но это было сделано только в 2016 году, и завершение проекта сопровождалось скандалом, который стал в будущем причиной уголовного разбирательства между партнерами.

Стройки остались без денег

В 2015 году между руководством «РАСТа» и Сбербанком возникли сложности. Девелопер внезапно запросил у банка еще 1,1 миллиарда рублей, чтобы дотянуть до финала «Спортивный квартал». Свою просьбу фирма объяснила банально: материалы подорожали, стройка выросла в цене. Но эксперты Сбера усомнились, что расходы обоснованы. К тому моменту банк и так уже двигал сроки по старым долгам, так что открывать новый кредитный кран без жесткой ревизии никто не собирался.

Масла в огонь подлила и общая ситуация: людей, готовых брать квартиры в ипотеку, резко поубавилось. В итоге продажи рухнули ровно в тот момент, когда затраты на несколько гигантских площадок одновременно поползли вверх.

Какое-то время стройку пытались удержать на плаву за счет вливаний от финансового дома «Капитал», который разом выкупил несколько квартир. Однако вместо того чтобы бросить полученные средства на завершение корпусов с высокой степенью готовности, деньги раскидали на разные объекты. Впоследствии Оглоблин сам признает, что это было фатальным просчетом. Финансы, по его же словам, попросту «размазали» по всем стройплощадкам.

Закономерный финал наступил к октябрю 2016-го — краны встали, рабочие разошлись. Летом следующего года, в июне, глава «РАСТа» все-таки вышел к разъяренным дольщикам «Марьино Града», чтобы хоть как-то объяснить этот коллапс и обрисовать планы на будущее. Первая очередь домов была готова процентов на 90. Вторая отставала — там набралось от силы 60–70%. Чтобы полностью закрыть проект, Оглоблину нужно было где-то найти около 600 миллионов рублей. При этом, чтобы сдать первые шесть корпусов, не хватало сущих копеек — 80 миллионов.

Предприниматель уверял покупателей, что у него остались активы, за счет которых можно возобновить строительство. Среди них был торговый комплекс, в который вложили около 130 млн рублей, а также непроданные квартиры и требования к подрядчикам. Оглоблин рассчитывал реализовать имущество, получить выручку и направить деньги на завершение домов. Однако быстро продать активы по нужной цене не получалось.

Пытаясь решить проблему с дефицитом денег, девелопер не прекращал диалог со Сбербанком. Ближе к весне 2017 года финансовая организация одобрила параметры целевого кредита в размере 261 млн рублей, предназначенного для завершения «Спортивного квартала». Предполагалось, что порядка 108 млн из этих средств уйдут на прокладку инженерных сетей и достройку трех корпусов в рамках первой очереди. Однако к концу апреля подписи под соглашением так и не появились. В это время менеджмент компаний-застройщиков лишь занимался актуализацией графиков строительства для последующей презентации в профильных ведомствах.

Пикеты вместо новоселья

К лету 2017 года суммарный финансовый дефицит на трех замороженных площадках в Новой Москве достиг внушительной отметки — около 2 млрд рублей. При этом, по внутренним расчетам самих дольщиков ЖК «Марьино Град», к указанному периоду в комплексе удалось реализовать почти 95% всего жилого фонда. Несмотря на это, ни один из 22 запланированных домов де-факто так и не был введен в эксплуатацию. Наиболее критическое положение дел фиксировалось в сегменте таунхаусов. В частности, готовность поселка «Спорт-Таун» едва превышала 10–20%. На площадках «Спортивного квартала» активность тоже практически сошла на нет, хотя строительная готовность отдельных зданий там оставалась весьма высокой. 

Из-за отсутствия внятных ответов покупатели недвижимости попросту не понимали реальных сроков сдачи объектов и итогового объема вложений, необходимого для завершения долгостроев.

Дополнительным барьером стали жесткие юридические обременения. Волна судебных исков от обманутых граждан и запуск официальных расследований парализовали проект юридически. Суды наложили аресты как на сами участки, так и на недостроенные корпуса. В итоге девелопер потерял право оперативно продлевать разрешения на строительство и регистрировать изменения в проектной документации. Без этих бумаг любые работы на площадке становились незаконными.

Осенью 2016 года протест дольщиков перешел в активную фазу. Покупатели квартир в «Марьино Граде» и «Спортивном квартале» начали объединяться в группы, заваливая чиновников коллективными жалобами и требуя жестких мер. Ситуация была критической. Людям приходилось годами гасить ипотеку за недостроенные бетонные коробки и одновременно отдавать последние деньги за съемное жилье.

Защиту интересов пострадавших взял на себя Сергей Вербицкий, возглавивший инициативную группу «Марьино Града». Именно он стал ключевым спикером: вел тяжелые переговоры с ведомствами и инвесторами, регулярно общался с прессой и добивался тотальной проверки счетов девелопера. По его словам, обманутые граждане успели отправить тысячи писем во все возможные инстанции.

Самой громкой акцией стал столичный митинг, прошедший 28 июля 2018 года. На площадь вышли около двухсот человек, чье ожидание ключей на тот момент затянулось уже более чем на два с половиной года. К моменту этой акции просрочка по сдаче домов превысила тридцать месяцев.

Градус напряжения рос еще и потому, что чиновники в очередной раз сорвали утвержденные документы. В Москомстройинвесте изначально рассчитывали сдать «Марьино Град» в октябре 2018-го. Однако новый техзаказчик, только заходивший на объект, сразу же дал понять: уложиться в эти даты физически невозможно. Граждане резонно опасались, что ситуация с переносами дат не прекратится даже после смены управляющих команд.

Параллельно в повестке протестов зазвучал вопрос об исчезнувших миллиардах. Тот же Вербицкий, опираясь на предварительные данные правоохранителей, заявлял о выводе колоссальных сумм: порядка 2,8 млрд рублей из бюджета «Марьино Града» и еще 1,4 млрд — со счетов «Спортивного квартала». На протестных площадках открыто говорили о трех миллиардах рублей, нецелевое использование которых якобы вскрыли совместные проверки прокуроров и инспекторов Москомстройинвеста. Именно эти цифры стали главным оружием дольщиков, требовавших полноценного уголовного расследования всех финансовых потоков группы.

Куда уходили миллионы

В феврале 2017 года после прокурорской проверки деятельности ООО «МарьиноСтрой» было возбуждено уголовное дело по факту предполагаемого незаконного вывода средств. Правоохранители заинтересовались финансовыми операциями компании, которая получила деньги от покупателей квартир, но не смогла завершить строительство. Позднее движение денежных потоков между связанными структурами исследовали и в рамках банкротства самого «РАСТа».

Одним из наиболее показательных эпизодов стали перечисления в адрес ООО «Кватро», учредителем которого являлся Оглоблин. Конкурсный управляющий выяснил, что с 2013 по 2016 год «РАСТ» перевел этой организации более 451 млн рублей. Причем значительная часть суммы прошла по счетам в 2016-м, когда строительный бизнес уже испытывал серьезные финансовые трудности.

Особенно интересны операции после продажи 111 свободных квартир. Согласно материалам арбитражного дела, в апреле, мае, сентябре и октябре 2016 года от управляющей компании «КапиталЪ ПИФ», действовавшей в интересах закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «МосЖилИпотека», на счет «РАСТа» поступило 377,06 млн рублей. Из этих денег 321,48 млн рублей затем перечислили «Кватро», причем часть переводов состоялась уже после принятия заявления о банкротстве «РАСТа».

В назначении платежей значилось финансирование работ технического заказчика по договору от 14 января 2011 года на объекте возле деревни Новое Аристово. Однако сам договор и необходимые первичные документы представлены не были. Суд установил, что «Кватро» не доказало реальность услуг, за которые получило деньги.

Конкурсный управляющий настаивал, что внутри группы сформировалась схема перераспределения средств. По его версии, «РАСТ» аккумулировал долги перед независимыми кредиторами, «Кватро» получало активы, а «Стройремстиль» участвовал в дальнейшем движении денег, в том числе через организации с фиктивным документооборотом. В результате у одного юридического лица оставались обязательства, тогда как значительные средства переходили другим участникам группы.

В апреле 2019 года управляющий потребовал привлечь Оглоблина и связанные компании к субсидиарной ответственности по обязательствам «РАСТа». Первоначальный размер заявленных требований составлял 547,78 млн рублей. В апреле 2022 года суд установил основания для привлечения самого предпринимателя к ответственности, а разбирательства в отношении других структур продолжились.

В январе 2024-го первая инстанция отказалась привлекать «Кватро» и «Стройремстиль» к субсидиарной ответственности. Но в апреле апелляционный суд отменил это решение, установив, что связанные компании извлекали выгоду из недобросовестных операций внутри группы. 20 сентября 2024 года Арбитражный суд Московского округа оставил постановление апелляции в силе.

Нелегальные мигранты и фиктивные подрядчики

Проблемы с уголовным законодательством начались у владельца «РАСТа» еще до остановки большинства строек. В мае 2015 года столичная полиция провела операцию на объектах связанных с предпринимателем компаний. Правоохранители обнаружили 78 иностранных работников, у которых отсутствовали необходимые разрешения на трудовую деятельность. Вместе с мигрантами задержали нескольких сотрудников строительных организаций, включая самого Оглоблина.

Следствие обвиняло руководство в организации незаконной миграции. Сотрудники компаний, по версии правоохранителей, обеспечивали незаконное привлечение иностранцев к работе на строительных площадках. Тверской районный суд Москвы первоначально отказался отправлять предпринимателя в СИЗО и оставил его под подпиской о невыезде.

Однако уголовное дело дошло до приговора. В декабре 2017 года Михаила Андреевича признали виновным по пункту «а» части 2 статьи 322.1 УК РФ. Суд назначил три года лишения свободы условно и штраф 500 тысяч рублей. Наказания получили также 12 других участников дела.

Следующая история оказалась связана уже с налогами и работой «Стройремстиля». В 2012–2015 годах компания оформляла строительные работы через контрагентов, которые, как установил суд, фактически их не выполняли. С помощью фиктивных документов формировались расходы, позволявшие уменьшать налоговую базу.

По расчетам следствия, бюджет недополучил около 269,5 млн рублей. При этом именно Оглоблин, занимавший пост генерального директора, отвечал за организацию финансово-хозяйственной деятельности и использование документов с недостоверными сведениями.

29 августа 2018 года Тушинский районный суд Москвы признал предпринимателя виновным в уклонении от уплаты налогов в особо крупном размере. На этот раз он полностью признал вину и частично возместил ущерб, перечислив 100 млн рублей. Суд назначил два года лишения свободы условно, но применил амнистию к 70-летию Победы, освободив бизнесмена от наказания и сняв судимость.

Банкротства «РАСТ»

Финансовая несостоятельность группы начала оформляться юридически еще осенью 2016 года. 23 ноября Агентство ипотечного жилищного кредитования, позднее преобразованное в ДОМ.РФ, — обратилось в Арбитражный суд Москвы с заявлением о банкротстве ООО «РАСТ». Компания пыталась оспорить принятие заявления, но суд не нашел оснований для прекращения рассмотрения.

9 июня 2017 года в отношении общества ввели наблюдение. На тот момент девелопер уже вел переговоры о передаче проблемных объектов другим участникам рынка, а кредиторы пытались добиться возврата своих средств. 15 декабря 2017-го Арбитражный суд Москвы признал «РАСТ» банкротом и открыл конкурсное производство. Позднее аналогичная участь постигла и другие организации, связанные с прежней строительной группой.

Для покупателей банкротные процедуры означали дополнительные сложности. Дольщикам приходилось включать требования в реестры, участвовать в судебных разбирательствах и добиваться признания своих прав на оплаченные помещения. При этом основной вопрос оставался прежним: кто возьмется закончить строительство и за счет каких средств.

Инвесторы для оставшихся квартир

Переговоры с потенциальными спасителями начались задолго до окончательного банкротства основных застройщиков. Летом 2017 года Оглоблин обсуждал завершение объектов с Capital Group, а запасным вариантом рассматривал группу «Гранель». Московские власти также искали крупного девелопера, способного взять на себя проблемные стройки.

В октябре 2017 года стало известно о подписании рамочного соглашения между Оглоблиным и Capital Group. Договоренность охватывала «Марьино Град», «Спортивный квартал» и «Спорт-Таун». Новый участник должен был выступить инвестором и техническим заказчиком, организовать необходимые работы и обеспечить ввод домов в эксплуатацию.

Условия сделки предусматривали своеобразную форму расчета. Вместо прямой оплаты инвестору собирались передать все нереализованные площади в трех комплексах. Capital Group получала возможность компенсировать затраты продажей этих помещений, а дольщики — шанс наконец получить квартиры.

Но у соглашения имелась важная оговорка. Capital Group могла приступить к работам после оформления договоров и выполнения прежними застройщиками определенных условий, в том числе снятия арестов с земельных участков. Поэтому даже после объявления о появлении инвестора строительство не удалось немедленно возобновить в полном объеме.

Достройка объектов Новой Москвы потребовала нескольких лет. Первым среди крупных комплексов удалось полностью завершить «Спортивный квартал». Сложнее всего складывалась судьба «Марьино Града». Шесть корпусов первой очереди завершили в 2020 году, затем постепенно вводили следующие дома до августа 2021 года.

Отдельно решалась судьба «Экопарка Нахабино». Еще в феврале 2017 года этот проект перешел под контроль группы «Гранель», получившей возможность расширить площадь застройки примерно с 60 до 84 тысяч квадратных метров. Впоследствии комплекс переименовали в «Малину», а строительство продолжили уже под новым брендом.

Четыреста миллионов из Сколково

Уголовное дело, закончившееся реальным сроком для Оглоблина, развивалось отдельно от истории обманутых дольщиков. Его причиной стал спор о финансировании элитной «Резиденции Сколково» в Одинцовском районе. Объект принадлежал группе «Абсолют».

В 2011 году компания Михаила Андреевича должна была самостоятельно профинансировать работы, но необходимых средств не нашлось. Тогда предприниматель обратился за финансовой помощью к руководителям НДК — Карьянову и Ремизову. Компания входила в группу «Абсолют» и участвовала в проекте как технический заказчик. Стороны договорились о предоставлении займа, за счет которого удалось продолжить строительство.

В 2016 году объект сдали в эксплуатацию. После завершения проекта руководитель «РАСТа» выплатил руководителям около 400 млн рублей, считая эти деньги возвратом займа из своей прибыли. На этом участники сделки рассчитывали закончить финансовые отношения.

Но у владельца «Абсолюта» Александра Светакова и руководства группы оказалось другое представление о происхождении средств. Генеральный директор компании Андрей Косолапов утверждал, что завершение строительства финансировалось компанией «Абсолют», а вовсе не личными займами руководителей НДК.

Соответственно, выплаченные Карьянову и Ремизову 400 млн рублей не вернулись на счет девелопера, а остались в карманах руководителей.

В апреле 2017 года Косолапов обратился в правоохранительные органы. Первоначально расследование велось в отношении Карьянова и Ремизова, тогда как Оглоблин долгое время оставался свидетелем. Следствие даже рассматривало версию, что руководители НДК использовали его, не посвящая в предполагаемые преступные намерения.

Позднее позиция правоохранителей изменилась. В ноябре 2019 года бывшему руководителю «РАСТа» предъявили обвинение в мошенничестве в особо крупном размере. К тому времени заявленная сумма ущерба сократилась до 201 млн рублей.

Одним из ключевых участников разбирательства стал Дмитрий Карьянов. Он полностью признал вину, заключил досудебное соглашение о сотрудничестве и в мае 2020 года получил три года лишения свободы. Сам Оглоблин обвинения в мошенничестве отрицал, настаивая на законности расчетов с партнерами.

Процесс над ним начался в Тверском районном суде Москвы в марте 2021 года. Прокурор потребовал назначить шесть лет колонии, однако суд счел возможным более мягкое наказание. 24 ноября 2021 года Михаила Оглоблина признали виновным по части 4 статьи 159 УК РФ и приговорили к четырем годам и шести месяцам колонии общего режима. В срок зачли около года, проведенного под стражей и домашним арестом.

Судебная история других участников дела продолжилась и позднее. Константин Ремизов в декабре 2021 года получил восемь лет колонии, но в январе 2024-го стало известно, что Верховный суд отменил его обвинительный приговор и направил дело на пересмотр.

Банкрот с дорогой квартирой

Параллельно с уголовным преследованием кредиторы добивались взыскания долгов непосредственно с бывшего девелопера. 22 января 2021 года Арбитражный суд Москвы признал его банкротом и ввел процедуру реализации имущества, назначив финансовым управляющим Павла Замалаева. Ему предстояло разыскать имущество бизнесмена, изучить совершенные им сделки и определить, какие активы можно направить на погашение долгов.

Одним из наиболее заметных эпизодов стал брачный договор, заключенный 4 февраля 2020 года с Ириной Бичиковой. По его условиям квартира переходила в единоличную собственность супруги, а машино-место — Оглоблину. Финансовый управляющий оспорил соглашение, поскольку изменение режима собственности уменьшало имущество, доступное кредиторам.

18 февраля 2022 года Арбитражный суд Москвы признал брачный договор недействительным. Апелляционная и кассационная инстанции поддержали это решение, восстановив прежний режим собственности на имущество. Отдельно управляющий оспаривал денежные переводы бизнесмена другим физическим лицам, совершенные незадолго до банкротства.

Например, суд признал недействительными перечисления Дмитрию Мартынову на сумму 3,088 млн рублей за апрель–октябрь 2018 года. В другом споре рассматривались переводы Мулукаю Рабаданову на общую сумму свыше 10 млн рублей.

Что осталось от «РАСТа» и куда исчез бывший девелопер

Прежняя девелоперская группа после банкротств утратила возможность самостоятельно реализовывать крупные строительные проекты. Основные компании-застройщики оказались под управлением конкурсных управляющих, а незавершенные объекты передали новым участникам для достройки. ООО «РАСТ» продолжило существовать в юридическом смысле, но уже как банкрот, а не как активно работающий девелопер.

После приговора 24 ноября 2021 года Михаил Оглоблин практически исчез из публичной повестки российского рынка недвижимости. Его имя продолжало встречаться преимущественно в документах арбитражных судов, связанных с банкротством, требованиями кредиторов и имущественными спорами. Подтвержденных сведений о новых крупных проектах с его участием в открытых источниках не обнаружено.

Не удалось установить и нынешнее местонахождение бывшего руководителя «РАСТа». Публичные документы не позволяют достоверно определить дату его освобождения из колонии, наличие последующих изменений приговора или возможного условно-досрочного освобождения. По состоянию на октябрь 2026 года сведения о его текущей работе и месте проживания также остаются неподтвержденными.

Сообщение Михаил Оглоблин: как миллиардные амбиции обернулись крахом девелоперской империи «РАСТ» появились сначала на Всеостройке.рф.

В 2010-х годах компания Urban Group продавала квартиры с каналами, мостами и классическими фасадами, а её владелец и генеральный директор Андрей Пучков возглавлял Ассоциацию застройщиков Московской области. Но в июне 2018 года за крупнейшего девелопера Подмосковья отдавали всего один рубль. Красивая сказка о «доступном премиум-классе» обернулась одним из самых громких крахов на российском рынке недвижимости. За фасадами в итальянском стиле скрывались миллиардные долги, сомнительные финансовые схемы и около 20 тысяч обманутых дольщиков, чьи мечты о европейском пригороде потонули в процедуре банкротства.

Из металлургии в девелоперы: кто стоял за созданием Urban Group

Андрей Пучков родился в конце 60-х в Тульской области. К строительному бизнесу он пришел далеко не сразу, но подготовился основательно: сначала отучился в Бауманке, а потом закрепил успех дипломами MBA и Финансовой академии. Багаж из трех образований, особенно в сфере управления капиталом, позже сильно помог ему рулить масштабными проектами. Правда, стартовал Пучков в далекой от недвижимости сфере — в начале нулевых он устроился финансистом в компанию «Союзнихром». Ей владел предприниматель Александр Долгин, а занималась фирма производством и продажей сплавов металлов. Именно на этом заводе и сложился тандем Долгина и Пучкова, который через несколько лет замахнется на строительный рынок. К середине 2000-х металлургический бизнес Долгина уперся в свой потолок, а заработанные деньги нужно было куда-то вкладывать. Недвижимость выглядела идеальным вариантом: спрос на квадратные метры в Подмосковье зашкаливал, а у Долгина как раз появились идеи, как сменить унылые панельки на что-то более интересное. В 2005 году Пучков по поручению шефа начал скупать первые помещения в Москве, а затем переключился на поиск земли под застройку. Так, шаг за шагом, рождалась Urban Group. В 2006 году Пучков стал финдиректором новой компании, а еще через два года сел в кресло гендиректора. Хотя Пучков руководил всеми процессами, главным боссом и владельцем империи оставался Долгин. Например, к 2015 году 95% компании числилось за кипрским офшором Долгина, а у Пучкова было скромных 5%. При этом вся операционка — от выбивания разрешений на стройку и поиска новых площадок до маркетинга и продаж — лежала исключительно на плечах Пучкова.

Как продать таунхаус втрое дешевле конкурентов

Настоящим боевым крещением для партнеров стал проект «Ивакино-Покровское» в Химках, который они запустили осенью 2007 года. План был амбициозным: на участке в 9 гектаров всего в 11 километрах от МКАД решили построить почти триста трехэтажных таунхаусов. В стройку планировали влить около 60 миллионов долларов, а оформлением документов и самими работами занялось юрлицо «Ивастрой».

Именно на этой площадке родилась та самая фишка, которая позже прославит Urban Group. Напарники решили сломать рынок: продавать дома с красивой, неизбитой архитектурой по цене обычного эконом-класса. Сам Долгин вспоминал, что средний ценник на подмосковные таунхаусы в те годы крутился в районе 750 тысяч долларов. Urban Group же выставила свои дома всего за 250 тысяч — то есть в три раза дешевле.

При этом экономить и превращать поселок в голое поле никто не собирался. В проект сразу включили всю инфраструктуру: детсад, медпункт, торговый центр и уютные зоны для прогулок. Интересно, что по документам 2009 года на всю эту внешнюю красоту и эстетику уходило всего около 4% от общего бюджета стройки.

Несмотря на грянувший мировой кризис, первый комплекс благополучно сдали в 2009 году. Важная деталь: квартиры продавали строго по 214-ФЗ, что для тогдашнего рынка загородки было огромной редкостью и вызывало доверие. Успех этого проекта окончательно убедил предпринимателей: люди истосковались по красивой архитектуре и готовы голосовать за нее рублем, даже если у них скромный бюджет.

Дальше ставки только росли. В следующем ЖК — «Новосходненском» — ставку сделали на крошечные студии и максимально просчитанные планировки. 

В «Городе набережных» застройщик развернулся на полную, добавив к многоэтажкам искусственные каналы, мостики и атмосферу старой Европы. Вслед за ними появились «Опалиха О2» и «Солнечная система».

Важную роль в развитии узнаваемого стиля сыграл архитектор Максим Атаянц. Его пригласил Долгин, которому специалист прежде проектировал частный дом. Для массового подмосковного строительства подобная архитектура была необычной: колоннады, арки, башни, сложные фасады и небольшие городские площади традиционно ассоциировались с более дорогим жильем.

К 2015 году у Urban Group был собственный проектный институт. В нем работали 250 специалистов. В состав входил генеральный подрядчик с полутора тысячами работников. У девелопера появилось собственное производство бетона, металлоконструкций и окон. Компания создала парк из 250 единиц строительной техники. Это позволяло контролировать значительную часть производственной цепочки самостоятельно.

Результаты выглядели впечатляюще. По итогам 2017 года компания ввела около 195 тысяч кв. м жилья и вошла в пятерку крупнейших застройщиков Подмосковья по этому показателю. По объему текущего строительства она уступала в регионе только ПИК. Ее проекты получили известность далеко за пределами Московской области.

Главный борец за чистый рынок

Осенью 2015 года Андрей Пучков возглавил только что созданную Ассоциацию застройщиков Московской области. В это объединение вошел весь цвет строительного бизнеса региона — более 30 гигантов рынка, включая ПИК, ЛСР, «Мортон» и саму Urban Group.

Идея была благородной: крупные игроки решили сами навести порядок в отрасли, отсеять сомнительные конторы, повысить прозрачность и защитить репутацию честных строителей.

На первой же пресс-конференции Пучков сразу показал жесткий настрой. Когда его спросили, возьмут ли они к себе тонувшую на тот момент компанию СУ-155, он отрезал без лишней дипломатии: «Мы откажем. Не примем».

Чуть позже на крупном экономическом форуме глава Ассоциации разложил по полочкам экономику подмосковной стройки. По его расчетам, прибыльность бизнеса упала до критических 10%. При средней цене «квадрата» в 70 тысяч рублей сам девелопер тратил на стройку больше 62 тысяч. Пучков открыто предупреждал: если цены на жилье упадут еще ниже, застройщики начнут массово банкротиться, а регион захлестнет волна обманутых дольщиков.

Как показало время, Пучков прекрасно видел все скрытые риски и понимал, насколько уязвим этот бизнес к малейшим просчетам. Но по иронии судьбы всего через несколько месяцев его собственная Urban Group ввязалась в историю, которая и потянула компанию на дно.

Золотая земля с долговым шлейфом

В феврале 2016 года Urban Group подписала соглашение с подмосковным Минстроем и тем самым банкротом СУ-155. Вышла ирония судьбы: Пучков, который незадолго до этого публично гнал проблемного застройщика из Ассоциации, теперь сам подписался разгребать его долги. Правда, не бесплатно — взамен девелоперу пообещали лакомый кусок земли: 116 гектаров возле деревни Лайково в престижном Одинцовском районе.

Но плата за этот актив оказалась «драконовской». На Urban Group повесили обязательства выдать квартиры полутора сотням обманутых дольщиков СУ-155, погасить часть чужих долгов и достроить за банкротом 12 соцобъектов. В сумме набежало почти 9 миллиардов рублей: львиная доля уходила на налоги и кредиты СУ-155, еще 5 миллиардов — на школы и детсады, а остаток — на расчеты с пострадавшими людьми.

Сначала казалось, что игра стоит свеч. На доставшейся территории компания планировала развернуть масштабный мини-город с европейской архитектурой и общественными пространствами. Владелец бизнеса Александр Долгин рисовал красивые перспективы и оценивал будущие инвестиции в проект «Лайково» космической суммой — более 70 миллиардов рублей.

Однако гладко было только на бумаге. Проект сразу же наткнулся на жесткое сопротивление местных жителей. Активисты пошли по судам, протестуя против высоток под окнами: люди логично опасались, что район просто встанет в глухих пробках, а в садиках и школах не останется мест. Из-за судебных тяжб стройка постоянно буксовала, а напуганные покупатели обходили объект стороной.

В итоге экономика Лайково ушла в глубокий минус. Вместо прибыли застройщик получил огромную дыру в бюджете: вложили в землю около 10 миллиардов рублей, а на продажах квартир отбили всего 6 миллиардов. Этот кассовый разрыв в 4 миллиарда, по сути, и стал для компании началом конца.

Позже Долгин во всем обвинит команду Пучкова. В интервью РБК он признает, что руководство просто переоценило свои силы, ввязавшись в санацию СУ-155, и наделало глупых ошибок в расчетах. Девелопер, сделавший имя на красивом и недорогом жилье, взвалил на себя неподъемную ношу ровно в тот момент, когда весь строительный рынок страны и без того катился в кризис.

Деньги — сегодня, квартиры — через несколько лет

Главный вопрос в истории Urban Group — не только, сколько компания строила, но и на какие средства. Первоначальный капитал для развития девелопмента был связан с заработанными в металлургии деньгами Долгина. Однако по мере расширения бизнеса основным источником финансирования стали средства покупателей квартир, поступавшие по договорам долевого участия.

До массового перехода рынка на эскроу-счета застройщики могли использовать поступления по ДДУ непосредственно в процессе строительства при соблюдении требований законодательства. Такая модель позволяла быстро запускать новые проекты без необходимости заранее иметь на счетах всю стоимость их реализации. Но она же создавала зависимость от стабильных продаж, жесткого контроля расходов и своевременного выполнения работ.

В случае Urban Group масштаб этой зависимости виден из опубликованного в августе 2018 года аудита. За 2014–2017 годы и первый квартал 2018-го застройщики группы привлекли 97,83 млрд рублей. Из них 82,26 млрд рублей составляли средства дольщиков, 7,35 млрд — банковские кредиты, еще 8,22 млрд — займы небанковских организаций.

Таким образом, почти 84% указанных привлеченных средств обеспечили покупатели недвижимости. Банки тоже участвовали в финансировании, но не были главным источником поступлений. Строительный холдинг находился в положении, при котором задержка продаж одного проекта могла существенно осложнить выполнение обязательств по другим.

В начале пути такая схема помогала компании расширяться. Хорошие продажи позволяли финансировать строительные работы, приобретать новые площадки и пополнять портфель проектов. Однако при одновременной реализации нескольких крупных жилых комплексов любое отклонение от финансового плана становилось опасным, особенно если значительные суммы уходили на обслуживание долгов и обязательства, не обеспечивавшие немедленного поступления денег.

Сама по себе работа на средства дольщиков не была нарушением. Проблемы начались тогда, когда объем привлеченных средств перестал соответствовать реальным расходам на строительство, а денежные потоки внутри группы оказались гораздо сложнее, чем обычная цепочка «покупатель — застройщик — подрядчик».

Первые тревожные сигналы проигнорировали

Уже в январе 2017 года руководство понимало, что недостаточное финансирование способно привести к переносу сроков строительства. Руководство запустило антикризисный план. Несмотря на это, в августе задержки стали реальностью. Осенью 2017 года ситуацию заметили и подмосковные власти. Как позже рассказал губернатор Андрей Воробьев в интервью «Коммерсанту», регион провел скоринг строительных проектов и обнаружил отставания от графиков по нескольким объектам Urban Group. Компании направили предупреждение. Однако ее представители заверили чиновников, что трудности носят временный характер.

Обстановка на рынке не помогала. По данным Росреестра, число зарегистрированных ДДУ в Московской области сократилось на 43%. При этом девелопер продолжал вкладываться в необычную архитектуру своих проектов и комплексную социальную инфраструктуру. При этом прибыль застройщика сократилась вдвое.

Получается, что компания продолжала продавать концепцию качественного и недорогого жилья в момент, когда запас финансовой прочности стремительно сокращался. Масштабные планы требовали постоянных денежных поступлений. Обязательства росли быстрее, чем возможности их исполнить. Именно на этом фоне между владельцами бизнеса обострился конфликт.

Почему Долгин отстранил своего многолетнего партнера

В апреле 2018 года Пучков покинул пост генерального директора Urban Group. Управление перешло к Александру Долгину, который инициировал проверку деятельности прежней команды. 

Официально кадровую перестановку объясняли расхождением взглядов на дальнейшее развитие бизнеса, но результаты первых проверок уже указывали на серьезные управленческие разногласия.

Главной претензией основного акционера стала экономика продаж. В письме сотрудникам, опубликованном «Коммерсантом» в июле 2018 года, Долгин утверждал, что компания продавала квартиры по цене 65 тысяч рублей за квадратный метр, то есть ниже сниженной себестоимости. По его словам, даже после сокращения затрат на 15 тысяч рублей в расчете на продаваемый метр некоторые сделки оставались убыточными.

Для девелопмента это критический просчет. Если квадратный метр обходится застройщику дороже цены реализации, увеличение продаж не решает проблему, а создает дополнительные обязательства с отрицательной маржой. При этом покупатель платит сейчас, тогда как основная часть затрат на строительство, инфраструктуру и ввод дома возникает позже.

Другой претензией стали рекламные расходы. По версии Долгина, они достигали 12% выручки, тогда как нормальным уровнем основной владелец считал не более 5%. При годовых поступлениях в миллиарды рублей такая разница означала потенциально огромные потери финансового ресурса, необходимого стройкам.

Продажи и маркетинг входили в сферу ответственности Пучкова, поэтому обвинения непосредственно затрагивали его управленческие решения. Однако бывшие сотрудники коммерческого блока Urban Group, с которыми общался «Коммерсантъ», не согласились с версией о бесконтрольных рекламных расходах. Они утверждали, что в компании существовала жесткая финансовая дисциплина.

Была и еще одна важная деталь. Один из источников издания рассказывал, что финансами непосредственно управлял Долгин, а прежний гендиректор занимался площадками, разрешениями и развитием проектов. По этой версии, основной собственник начал резко сокращать расходы, из-за чего у Пучкова не хватало средств на расчеты с подрядчиками, и те стали уходить со строек.

Судить об ответственности каждого из партнеров исключительно по их публичным заявлениям было бы неверно. Но очевидно, что кризис возник не за несколько недель до отставки руководителя: задержки строительства, падение доходности и финансовые дисбалансы формировались уже в 2016–2017 годах. Позднее аудит подтвердил, что к 31 декабря 2017-го у застройщиков группы имелись признаки неплатежеспособности.

Куда делись миллиарды

29 августа 2018 года Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства обнародовал результаты проверки Urban Group. Над аудитом работали специалисты Ernst & Young, «НЭО Центра» и других привлеченных организаций. Полученные выводы оказались куда серьезнее обычной констатации того, что строительной компании не хватило денег на завершение объектов.

По документам, предоставленным для проверки, группа состояла из 60 юридических лиц. Но аудиторы выявили еще 92 организации с признаками аффилированности. В общей сложности вокруг девелопера обнаружили сеть из 152 компаний и связанных структур.

Само по себе большое количество юрлиц для строительного холдинга не является нарушением. Отдельные организации могут владеть земельными участками, выступать застройщиками, заниматься проектированием, производством материалов или выполнять подрядные работы. Проблема возникает тогда, когда деньги покупателей квартир начинают проходить через такую сеть без прозрачной связи с конкретными строительными расходами.

Именно это и обнаружили проверяющие. Из поступивших в группу средств значительные суммы направлялись техническим заказчикам, а затем перечислялись в виде займов финансовому посреднику — ООО «Профиконсалт». За проверяемый период по этой цепочке компания получила 31,1 млрд рублей.
Дальше денежные потоки распределялись по другим получателям. Из средств, поступивших по указанной схеме, 19,2 млрд рублей направили в виде займов аффилированным структурам, еще 3,1 млрд — сторонним компаниям. Физические лица, связанные с менеджментом группы, получили 2,3 млрд рублей.

Не меньше вопросов вызвали расчеты с подрядчиками. При выборочной проверке аудиторы установили, что стоимость отдельных работ была завышена в среднем на 63% относительно рыночных аналогов. По кирпичной кладке наружных стен и некоторым фасадным работам превышение достигало 155%.
Еще около 440 млн рублей, по данным проверки, застройщики и генеральные подрядчики направили на оплату потенциально фиктивных услуг индивидуальных предпринимателей, зарегистрированных менеджерами и родственниками руководителей Urban Group. Аудиторы также обнаружили расхождения между бухгалтерским и управленческим учетом, включая факты модификации учетных данных.

Красивые обещания не выдержали проверки документами

Финансовый аудит вскрыл еще одну проблему, напрямую связанную с продуктом Urban Group. Проверяющие сопоставили рекламные буклеты, рабочие чертежи и утвержденную градостроительную документацию. Результат поставил под сомнение часть обещаний, с помощью которых компания привлекала покупателей.

Например, в рекламе «Лайково» фигурировали каналы с перепускными шлюзами, автомобильными и пешеходными мостами, а их глубина предполагала возможность использования легких плавательных средств. Но в проверенной проектной документации водные сооружения имели существенно меньшую протяженность и глубину до 0,6 метра. Более того, значительная часть этих элементов отсутствовала в утвержденном проекте планировки территории.

В «Митино О2» покупателям демонстрировали искусственный водоем, лодочную станцию, ресторан и зоны отдыха. Однако эти объекты не были предусмотрены утвержденной документацией, представленной аудиторам. Не совпадали с рекламными изображениями и отдельные решения по благоустройству: вместо разноуровневых пространств с арками, ротондами и мостами в рабочих материалах фигурировали более простые решения.

Проблемы обнаружились и в «Лесобережном». Проект предусматривал преобразование естественного ручья с устройством мостов, но необходимых разрешений на реконструкцию водного объекта у девелопера не было. При этом строительные работы уже велись на территории, где изменение водного объекта могло повлечь ограничения, связанные с водоохранной зоной

Еще показательнее ситуация с «Солнечной системой-2». По двум домам застройщик изменил конфигурацию, планировки и высотность зданий с 17 до 25 этажей без необходимой на тот момент корректировки градостроительной документации. Положительное заключение экспертизы по обновленному проекту на дату проверки получено не было.

Для отраслевого специалиста подобные расхождения означают дополнительные расходы, экспертизы, изменение разрешений и риск задержки строительства. Для покупателя — вероятность не получить обещанный продукт в том виде, в котором он был представлен при продаже. А для кредиторов — осложнение оценки стоимости проекта и сроков его завершения.

Как за несколько недель остановился строительный конвейер

20 апреля 2018 года Росреестр приостановил регистрацию новых договоров долевого участия по проектам ООО «Ивастрой», «Хайгейт» и «Ваш город». Причиной стали вопросы к сведениям об обязательных отчислениях в Фонд защиты прав дольщиков. Для покупателей это означало невозможность завершить оформление сделок, а для строительной группы — потерю поступлений по новым продажам.

По информации Долгина, которую позднее приводил «Коммерсантъ», из-за остановки регистрации оказались заблокированы 815,5 млн рублей. Затем Сбербанк приостановил ипотечные программы по объектам Urban Group, сославшись на риск незавершения строительства. Учитывая зависимость продаж новостроек от ипотечного кредитования, это стало еще одним серьезным ограничением.

30 мая девелопер объявил о временной остановке продаж недвижимости для проведения аудита. Одновременно практически прекратились строительные работы, а подрядчики и сотрудники столкнулись с проблемами получения денег. Внутренние финансовые трудности превратились в открытый кризис доверия со стороны банков, покупателей и государства. Люди вышли на пикеты.

5 июня основной владелец сообщил РБК, что готов передать Urban Group инвесторам за один рубль. Но предложение сопровождалось условием освобождения от любых претензий к нему по деятельности компании. Долгин оценивал необходимое финансирование примерно в 800 млн рублей ежемесячно в течение полутора лет, рассчитывая привлечь крупные банки и инвесторов.
Впоследствии независимая проверка показала существенно иной масштаб проблемы. По оценке аудиторов, завершение объектов требовало 67,6 млрд рублей, а стоимость непроданных квартир, машино-мест и помещений составляла лишь около 11,9 млрд. Предварительный дефицит финансирования достигал 55,7 млрд рублей.

9 июля 2018 года Арбитражный суд Московской области признал банкротами пять компаний группы: «Ивастрой», «Ваш город», «Хайгейт», «Экоквартал» и «Континент Проект». Именно на них были оформлены шесть проблемных жилых комплексов девелопера. Так завершилась история Urban Group как действующего строительного холдинга, хотя юридические процедуры и расчеты с кредиторами растянулись на годы.

«Город, которого нет»: как дольщики добивались своих квартир

Летом 2018 года последствия банкротства стали видны на улицах Подмосковья. Покупатели жилья Urban Group начали проводить пикеты, писать обращения федеральным властям и организовывать митинги. Многие семьи одновременно выплачивали ипотеку и арендовали жилье, не имея ясного представления о сроках получения собственных квартир.

31 июля пострадавшие провели пикет у офиса ДОМ.РФ, требуя активного вмешательства государства. 12 августа в Красногорске состоялся согласованный митинг, собравший несколько сотен человек. Участники настаивали на публикации результатов аудита, разработке подробной дорожной карты по каждому корпусу и возобновлении строительных работ.

На августовских акциях дольщиков можно было отличить по специально изготовленным жилетам. У покупателей «Солнечной системы» они были желтыми, у представителей «Видного города» — фиолетовыми. Общая надпись на них звучала особенно жестко для компании, которая строила бренд вокруг комфортной городской среды: «Urban Group. Город, которого нет».

Люди требовали не только достройки домов. Одним из острых вопросов оставалась ипотека, которую необходимо было обслуживать независимо от судьбы застройщика. В июле 2018 года ДОМ.РФ объявил о программе рефинансирования кредитов, позволявшей некоторым пострадавшим снизить ставку с прежних 12–12,5% примерно до действовавшего тогда рыночного уровня 9,5%.

Часть дольщиков не устраивала идея денежной компенсации. Покупатели опасались, что возврат первоначально уплаченных средств не позволит приобрести аналогичную квартиру по текущим рыночным ценам. Особенно остро вопрос стоял в проектах с низкой степенью строительной готовности, где власти обсуждали различные варианты восстановления прав граждан.

Обращения продолжались и после возобновления строительства. В июле 2020 года дольщики нескольких комплексов направили коллективное письмо президенту Владимиру Путину с просьбой вмешаться в ситуацию со сроками достройки. Это произошло уже спустя два года после банкротства, когда программа восстановления объектов действовала, но ожидание квартир продолжалось.

Помимо жилых помещений, возникли споры по ранее оплаченным дополнительным услугам. Например, 51 покупатель квартир в «Солнечной системе» добивался включения требований за несделанный ремонт в реестр кредиторов «Континент Проекта». В июле 2020 года кассационная инстанция отменила судебные акты, которыми дольщикам ранее отказали, и направила спор на новое рассмотрение.

Что осталось от недостроенных городов Urban Group

Первоначально в материалах аудита фигурировали 68 незавершенных многоквартирных домов. Позднее в программу государственной достройки вошли 65 объектов. Разница объяснялась тем, что по трем корпусам не подтвердилось наличие зарегистрированных реальных ДДУ: обнаруженные договоры носили технический характер, поэтому эти объекты должны были остаться в конкурсной массе.

В 2019 году права и обязанности банкротов по достройке передали структуре Фонда защиты прав дольщиков, впоследствии вошедшего в систему Фонда развития территорий. Финансирование обеспечивалось за счет федерального и подмосковного бюджетов и предусмотренных механизмов Фонда. Частные покупатели уже не должны были повторно финансировать строительство своих оплаченных квартир.

Передача проходила через арбитражный суд и сопровождалась собраниями кредиторов и участников строительства. По девяти объектам, подпадавшим под специальные правила компенсационного фонда, дольщики голосовали за дальнейшую судьбу домов. В собраниях участвовало около 8,3 тысячи человек, и по всем этим объектам было принято решение в пользу завершения строительства вместо получения денежного возмещения.

Работы потребовали не только дополнительных денег, но и исправления ранее допущенных строительных ошибок. В мае 2019 года новый генподрядчик «Лайково» — компания «Еврохоумбилдинг» — сообщил о необходимости демонтировать три незавершенных корпуса. По словам руководителя подрядчика Ираклия Колбая, часть конструкций была выполнена некачественно, а фундаменты двух домов долгое время находились в воде.

29 мая 2023 года Фонд развития территорий объявил о завершении строительства всех 65 домов, включенных в государственную программу. За четыре года было достроено почти 1,3 млн кв. м жилья в шести жилых комплексах, не считая инженерных сооружений и дорог. Последними завершили 12 домов «Лайково» общей площадью более 252 тысяч кв. м, рассчитанных более чем на три тысячи квартир.
К тому времени свыше 13,5 тысячи пострадавших уже получили ключи или компенсации, а после ввода последних корпусов право на получение квартир появилось еще у более 1,9 тысячи человек. Почти 700 гражданам были перечислены денежные выплаты. Таким образом, для домов, включенных в программу завершения строительства, многолетняя история долгостроев закончилась.

Следствие занялось не только стройками

В июле 2018 года Следственный комитет возбудил уголовное дело о злоупотреблении полномочиями с тяжкими последствиями. Одним из ключевых объектов расследования стало ООО «Ивастрой», через которое реализовывался проект «Лайково». Следователи проводили обыски у бывших руководителей и сотрудников группы, изучали сделки и финансовую документацию.

К моменту активного расследования бывший генеральный директор уже находился за пределами России. В конце июля его объявили в розыск, а 1 августа 2018 года Савеловский районный суд Москвы заочно избрал меру пресечения в виде заключения под стражу. О международном розыске и судебном решении СМИ сообщили 2 августа.

Адвокаты предпринимателя пытались оспаривать обеспечительные меры следствия. В августе суд арестовал банковские счета и объекты недвижимости бывшего топ-менеджера, включая загородный особняк. Но в декабре 2018 года Мосгорсуд отменил это решение из-за процессуальных нарушений, в том числе ненадлежащего уведомления защиты.

Уголовное преследование при этом не прекратилось. Пучков оставался обвиняемым, а финансовые претензии к нему перешли и в плоскость личной несостоятельности. В декабре 2019 года по заявлению банка ДОМ.РФ была запущена процедура банкротства предпринимателя, а в марте 2021-го его признали банкротом с введением реализации имущества.

Требования банка оценивались примерно в 1,5 млрд рублей. Они были связаны с финансовыми обязательствами, возникшими в период работы строительного бизнеса. В результате бывший совладелец Urban Group столкнулся не только с уголовным делом, но и с персональными требованиями кредиторов.

Векселя на 480 миллионов

Одним из наиболее конкретных эпизодов дела оказалась сделка, совершенная еще в августе 2016 года. ООО «Ивастрой» приобрело у Сбербанка пять простых векселей общей стоимостью 480 млн рублей, а через неделю безвозмездно передало их фонду поддержки медицины, культуры и спорта «Созидание». Формально операция оформлялась как пожертвование.

Впоследствии конкурсный управляющий оспорил эту передачу в арбитражном суде. По данным, представленным в процессе, на момент сделки финансовое положение застройщика было напряженным: доля заемного капитала составляла около 99%, а у компании уже имелись обязательства перед кредиторами и бюджетом. Арбитражные инстанции поддержали требование о возврате средств.
Этот же эпизод вошел в уголовное дело бывшего руководителя. Согласно опубликованному сообщению прокуратуры Москвы, у генерального директора «Ивастроя» не было права без решения общего собрания участников совершать сделки стоимостью свыше 15 млн рублей. Несмотря на установленное ограничение, векселя на 480 млн были переданы фонду «Созидание»

Коптевский районный суд Москвы признал, что действия Пучкова причинили существенный вред возглавляемой им организации и повлекли тяжкие последствия. Но обвинение оказалось значительно шире одной сделки. Следствие также рассматривало деятельность бывшего топ-менеджера в качестве фактического руководителя сразу пяти компаний-застройщиков.

Заочный приговор

28 ноября 2025 года прокуратура Москвы сообщила о вынесении Андрею Пучкову заочного обвинительного приговора. Коптевский районный суд признал его виновным по части 2 статьи 201 УК РФ — злоупотребление полномочиями — и части 4 статьи 159 УК РФ — мошенничество. Дело рассматривалось в отсутствие подсудимого, который находился в розыске.
Согласно установленным судом обстоятельствам, с ноября 2016-го по апрель 2018 года предприниматель, фактически руководивший «Ивастроем», «Вашим городом», «Экокварталом», «Хайгейтом» и «Континент Проектом», участвовал в хищении денег, привлеченных от участников долевого строительства. При этом, по выводу суда, он знал, что финансовое положение застройщиков не позволяет завершить обещанные жилые комплексы. Тем не менее привлечение денежных средств продолжалось.
Размер ущерба Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства, на который впоследствии легли расходы по восстановлению прав покупателей, прокуратура оценила более чем в 90 млрд рублей. Еще свыше 25 млн рублей составил ущерб четырем физическим лицам.

Суд назначил бывшему генеральному директору 14 лет колонии общего режима, штраф 2 млн рублей и трехлетний запрет на выполнение управленческих функций в строительных организациях, привлекающих средства дольщиков. На момент объявления приговора он еще не вступил в законную силу. Достоверного подтверждения последующего апелляционного результата по этому конкретному делу в изученных открытых источниках не обнаружено.

Что стало со вторым владельцем Urban Group

Александр Долгин, владевший основным пакетом бизнеса, также столкнулся с масштабными требованиями кредиторов. В марте 2022 года Арбитражный суд Москвы ввел в отношении него процедуру реструктуризации долгов, а 26 июня 2023-го признал предпринимателя банкротом. По данным Casebook, которые приводило Право.ru, общий размер требований кредиторов тогда составлял около 5,7 млрд рублей. Судебные споры о возврате денежных средств, ответственности контролировавших лиц и расчеты с кредиторами продолжались спустя годы после передачи домов государственному Фонду. В частности, в 2024 году суд рассматривал дополнительные требования «Ивастроя» к Долгину на сумму около 986,5 млн рублей. Таким образом, основной акционер тоже потерял прежний бизнес и оказался в процедуре личной несостоятельности.

Где сейчас Андрей Пучков

После ухода из Urban Group весной 2018 года предприниматель перестал быть заметным участником российского строительного рынка. По сообщениям СМИ, он покинул страну, а спустя несколько месяцев оказался в международном розыске. В последующие годы сведения о нем появлялись главным образом в связи с банкротством, арестами имущества и уголовным преследованием.

По состоянию на октябрь 2026 года достоверных публичных данных о конкретной стране его проживания и текущем местонахождении нет. Надежно подтвержденных сведений о том, что бывший девелопер руководит новыми строительными проектами или владеет действующим крупным бизнесом, также не обнаружено. Неизвестно и то, намерен ли он возвращаться в Россию для участия в судебных процедурах.

Сообщение Андрей Пучков и крах Urban Group: как «города для жизни» превратились в долгострои, а их создатель получил 14 лет заочно появились сначала на Всеостройке.рф.

DARS занял шестое место, набрав столько же баллов, сколько ФСК. Рассказываем, кто вошел в десятку лидеров и какие финансовые показатели повлияли на итоговые оценки. 

Почему долги стали важнее масштабов бизнеса

29 октября 2026 года Forbes опубликовал рейтинг уверенности российских застройщиков. В отличие от прежних выпусков, в расчете заметную роль отвели стоимости кредитов и чистому долгу. Для оценки собрали выручку, прибыль и процентные расходы за 2025 год и первое полугодие 2026-го.

Девелоперам предложили раскрыть необходимые сведения в анкетах. При отсутствии ответа информацию искали в публичной консолидированной отчетности. Если данных для расчетов не хватало, компанию не включали в итоговую таблицу. При расчете чистого долга большинство участников вычитало из задолженности деньги на счетах, их эквиваленты и остатки на эскроу-счетах.

Есть важная деталь: остатки на эскроу нельзя считать деньгами, которыми девелопер свободно распоряжается. Банк перечисляет их после выполнения условий раскрытия счетов. Сам список Forbes разделен на две части — массовое жилье и проекты бизнес- и премиум-класса.

ТОП-10 застройщиков массового жилья по версии Forbes

Лидером стал ПИК, набравший 11,2 балла. Второе место получила А101 с результатом 9,4, третье — «ЮгСтройИнвест» с 9 баллами.

Таблица 1. ТОП-10 застройщиков массового жилья по версии Forbes в 2026 году: выручка и итоговые баллы*

*Источник: Forbes, рейтинг уверенности российских застройщиков — 2026.

**Для «ЮгСтройИнвеста» приведены поступления на эскроу-счета. Они не полностью сопоставимы с выручкой других участников.

DARS вошел в шестерку лидеров рейтинга Forbes

Выручка ФСК за 2025 год составила 213,7 млрд рублей — более чем в восемь раз больше, чем у DARS. При этом обе компании получили по 6,1 балла. Выше DARS в списке только пять компаний. Ниже расположились «Страна Девелопмент», «Самолет» и Брусника. Forbes сопоставлял их не только по выручке. В расчет вошли прибыль, чистый долг и стоимость кредитов.

Следом расположились «Страна Девелопмент», «Самолет» и Брусника. По годовой выручке все три компании опережают DARS. Но в финансовой десятке Forbes порядок оказался другим.

Почему размер долга не всегда говорит о финансовом положении застройщика

Когда компания начинает новый проект, банковский кредит позволяет оплатить работы еще до поступления основной выручки. В отчетности долг уже есть, а финансовый результат строительства проявится позже.

Если же проценты по займам поглощают значительную часть доходов, даже активные продажи не обязательно превращаются в высокую прибыль.

При одинаковом размере долга положение двух девелоперов может быть разным. В одном случае заем связан с конкретным строящимся домом, в другом — с покупкой активов или общими расходами группы.

Поэтому место в Forbes зависело не от одного показателя выручки. Составители также сопоставляли прибыль, долговые обязательства и проценты по кредитам.

ТОП-10 застройщиков бизнес- и премиум-класса по версии Forbes

В этой категории первую строчку заняла Stone с результатом 8,1 балла. На втором месте оказалась инвестиционная группа «Абсолют», на третьем — «КОРТРОС».

Таблица 2. ТОП-10 застройщиков бизнес- и премиум-класса по версии Forbes в 2026 году: выручка и итоговые баллы*

*Источник: Forbes, рейтинг уверенности российских застройщиков — 2026.

Stone завершила 2025 год с выручкой 38,16 млрд рублей. У MR Group она составила 184 млрд рублей, однако компания оказалась десятой, а Stone — первой. «Эталон» с выручкой 153,63 млрд рублей занял девятое место, «Пионер» с 59,59 млрд — восьмое. «Абсолют» получил 7,1 балла при выручке 68,7 млрд рублей, «КОРТРОС» — 7 баллов при 49,26 млрд рублей.

Почему Sminex, Capital Group и Level Group не вошли в рейтинг Forbes

В списке нет нескольких заметных девелоперов — Sminex, Capital Group и Level Group. Необходимые сведения о чистом долге от них не поступили, а открытых данных для расчета Forbes оказалось недостаточно.

Это ограничение состава участников, а не оценка финансового положения отсутствующих компаний.

Как проверить финансовое положение застройщика перед покупкой квартиры

Само место в Forbes не заменяет проверку выбранной новостройки. Покупателю пригодятся пять источников информации:

1. Проектная декларация. На наш.дом.рф можно найти данные о юридическом застройщике, разрешении на строительство, сроках и финансировании объекта.
2. Бухгалтерская отчетность. Доступные сведения размещаются в ГИР БО ФНС. Если опубликована консолидированная отчетность девелоперской группы, ее также стоит изучить.
3. Банк и порядок расчетов. Важно выяснить, кто предоставляет проектное финансирование и как используются эскроу-счета.
4. Кредитные рейтинги. Если они присвоены, стоит прочитать пояснения агентства к оценке, а не только ее обозначение.
5. Реализованные проекты. Информация о построенных домах и отзывы жителей помогут составить представление о работе компании.

Особенно важно различать финансовые результаты холдинга и юридического застройщика, указанного в договоре долевого участия. Это могут быть разные организации с разной отчетностью.

Что показал рейтинг уверенности застройщиков России — 2026

В массовом сегменте рейтинг Forbes возглавил ПИК, в бизнес- и премиум-классе — Stone. Шестое место получил DARS с результатом 6,1 балла — столько же набрала ФСК, расположившаяся следующей строкой. Рейтинг показывает, что при оценке девелопера размер выручки важен, но не исчерпывает финансовую картину.

Для покупателя этот список может стать дополнительным ориентиром. Перед заключением договора стоит проверить отчетность застройщика, сведения о выбранном проекте и условия его финансирования.

А какие показатели вы считаете главными при выборе застройщика? Изучайте материалы о девелоперах на портале Всеостройке.рф и делитесь собственным опытом покупки недвижимости.

Сообщение Forbes назвал самых уверенных застройщиков России в 2026 году: DARS обошел «Самолет» и Бруснику появились сначала на Всеостройке.рф.

Постановление Правительства РФ от 01.10.2026 N 1281 «Об утверждении Правил предоставления единому институту развития в жилищной сфере актуализированного охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации либо иного охранного документа».  

В чем суть 

Определен порядок передачи охранных обязательств на объекты культурного наследия (ОКН) в федеральной собственности единому институту развития в жилищной сфере — ДOМ.PФ.

Речь идет об объектах, которые ДOМ.PФ вовлекает в хозоборот. 

Охранные обязательства содержат требования к сохранению, содержанию и использованию ОКН. Потенциальные инвесторы смогут ознакомиться с ними еще до приобретения объекта.

Срок предоставления охранных обязательств составляет теперь не более 30 рабочих дней.

Установленный порядок позволит ускорить работу с памятниками архитектуры и истории, которые находятся в федеральной собственности.

А также устранит излишние административные и бюрократические задержки для девелоперов. 

Сообщение Вступил в силу порядок  предоставления охранных обязательств по ОКН появились сначала на Всеостройке.рф.

Объем выпуска составил 500 млн рублей, срок размещения – 2 года. 

Ставка купона по итогам сбора книги заявок была установлена на уровне 0,01% годовых, а дополнительный доход в виде изменения Индекса, увеличенного на 5% годовых, будет выплачен в конце срока.

Старший вице-президент Банка ДOМ.PФ Александр Аксаков сообщил, что полученные от привлечения средства кредитная организация направит на проектное финансирование жилья.

Как рассчитывается индекс:

На основании данных Росреестра о договорах участия в долевом строительстве в разрезе регионов, классов жилья и числа комнат в квартире. Доходность по облигациям зависит от изменения стоимости квартир на рынке жилья Москвы.

Кроме того, стало известно, что уставной капитал ДOМ.PФ в преддверии IPO увеличат на 40 млрд рублей, до 266 млрд.

Сообщение Банк ДOМ.PФ выпустил облигации с доходностью, привязанной к индексу цен на новостройки в Москве появились сначала на Всеостройке.рф.